Hier finden Sie ständig aktuelle Rechtssprechungen / Urteile aus der Immobilienwirtschaft:

 

Info 12/2018

Instandsetzungen auch ohne Ablaufplan

Wenn Vermieter Instandsetzungen an ihrem Haus oder Wohnung veranlassen, haben Mieter kein Recht auf

einen detailierten Ablaufplan. Dies entschied das Landgericht Berlin (Az.: 65 T 73/18).

Mieter können auch nicht verlangen, dass die Arbeiten nur in der Freizeit ausgeführt werden, urteilten die Richter.

Quelle: Zeitschrift " Das Grundeigentum" 16/2018

 

Info 11/2018

Kündigung bei Mietschulden

Sollte die Mietzahlung mehrfach ausbleiben, können Vermieter sowohl eine fristlose als auch zusätzlich, eine ordentliche Kündigung aussprechen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) ist diese Kombination zulässig. In der Praxis bedeutet dies, dass auch bei Nachzahlungen von Mietrückständen weiter die die fristgerechte Kündigung gilt.

 

Info 10/2018

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss diese auch nach dem Auszug nicht streichen - Dies gilt selbst dann, wenn es verprochen bzw. vereinbart wurde!

Wenn ein Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss er diese beim Auszug auch nicht renoviert übergeben.

Eine Klausel im Mietvertrag, dass der Mieter trotzdem für Schönheitsreparaturen zuständig ist, ist unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter dem Vormieter zugesagt hat, dass er die Reparaturen übernehmen wird. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter Az. VIII ZR 277/16.

Im konkreten Fall hatte der Mieter vom Vormieter beim Einzug in die Wohnung einen Teppichboden und andere Gegenstände übernommen. Dafür übernahm er die Wohnung unrenoviert und sicherte dem Vormieter schriftlich zu, dass er für die Renovierungsarbeiten geradestehen wird.

Als er auszog, renovierte er die Wohnung. Doch der Vermieter war mit den Arbeiten nicht zufrieden, beauftragte einen Handwerker und machte anschließend die Kosten geltend. Der Vermieter berief sich dabei auf die schriftliche Zusicherung des Mieters gegenüber dem Vormieter.  

Nach dem Urteil des BGH muss der Mieter die Renovierung beziehungsweise die Kosten nicht übernehmen, weil er in eine unrenovierte Wohnung gezogen war. Auf eine Absprache zwischen Vormieter und Nachmieter könne sich der Vermieter nicht berufen.

(Quelle: SWR / ARD-Rechtsredaktion)

 

Info 09/2018

Absperrhahn – Mieter zahlt Reparatur

Vermieter können von Mietern verlangen, dass diese die Reparatur eines defekten Kaltwasserabsperrhahns in der Mietwohnung bezahlen.

Voraussetzung hierfür: Es wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur Übernahme von Reparaturen an Installationsgegenständen (sog. Kleinreparaturklausel) in der Wohnung verpflichtet ist.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied dies (Az.: 106 C 46/2017) in einem Fall. Hier sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter Kleinreparaturen von bis 120,00 € zu übernehmen hat. Die Reparatur des Hahns hat rd. 50,00 € gekostet. Das Amtsgericht sah die Klausel als wirksam an.

Laut Bundesgerichtshof kann ein Mieter nur mit Reparaturen an Teilen der Wohnung belastet werden, die seinem „häufigen Zugriff“ unterliegen (Az. VIII ZR 91/88). Den Absperrhahn betätigen die meisten sicher nur, z.B. bevor sie in den Urlaub fahren.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg vertrag aber die Meinung: Manche Mieter stellten aus Vorsicht vor Wasserschäden das Wasser auch bei kürzeren Abwesenheiten aus.

(Quelle: Finanztest 07/2018)

 

Info 08/2018

Gemeinschhaft trägt Kosten der Baumpflege

Ein Wohnungseigentümer muss nicht unbedingt für die Pflege von Bäumen im Gartenanteil seines Sondernutzungsrechts aufkommen. Das hat das Amtsgericht München (Az. 481 C 24911/16 WEG) entschieden. Die Stadt München sah für das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft Bäume vor. Die Teilungserklärung legte die Kosten für deren Pflege anteilig auf alle Eigentümer um. Für die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsflächen sollten aber aber diese Eigentümer alleine aufkommen. Die Kosten der behördlich vorgesehenen Bäume auf diesen Flächen wies ihnen die Teilungserklärung nach. Ansicht des Gerichts nicht eindeutig genug. Daher müsse die WEG zahlen...

(Quelle: Finanztest 05/2018)

 

Info 07/2018

Teilkündigung bei Garagenmiete möglich

Wenn ein Garagenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet wird, darf der Vermieter nicht eine Teilkündigung nur für die Garage aussprechen. Denn die Mieter entscheiden sich oft gerade wegen dem Stellplatz für die Wohnung.

Das Landgericht Bamberg hält eine Teilkündigung aber in Ausnahmefällen für möglich. Dies sei dann der Fall, wenn der Vermieter einen gleichwertigen Garagenstellplatz als Ersatz anbietet und der Mieter sich weigert, diesen zu akzeptieren. Dies könnte als Schickane zum Nachteil des Vermieters und damit als treuwidrig angesehen werden. (Urteil vom 06.10.17, Az. 3 S 56/16).

(Quelle: Finanztest 05/2018)

Info 06/2018

Beim Auszug...

Hinterläßt ein Mieter defekte Heizkörper und Armaturen, kann der Vermieter nach dem Auszug Schadensersatz verlangen, ohne zuvor eine Frist zu setzen.

So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 157/17). Eine Frist zu setzen ist nur erforderlich, wenn der Mieter seine Leistung nicht erbringe, etwa bei Schönheitsreparaturen. Der Mieter habe aber die Pflicht verletzt, die angemieteten Räume pfleglich zu behandeln.

(Quelle: Finanztest 05/2018)

Info 05/2018

Urteil zur Grundsteuer Neuberechnung

Die Steuer auf Grundeigentum ist nicht mehr zeitgemäß und muss neu geregelt werden, entschied das Verfassungsgericht.

Die Bemessung der Grundsteuer für Immobilien ist verfassungswidrig. Die seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepassten Einheitswerte für Grundstücke seien "völlig überholt" und führten zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer, entschied das Bundesverfassungsgericht. Demnach muss der Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen – sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, dürften die derzeitigen Regeln nicht mehr angewandt werden. (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u.a.Im Anschluss soll eine Übergangsfrist bis 2024 eingeräumt werden.

Da dem Gericht nur Fälle aus den westlichen Bundesländern vorlagen, bezieht sich das Urteil formaljuristisch auch nur auf sie. In den neuen Bundesländern ist die Situation aber vergleichbar. Von dem Urteil können deshalb Mieterinnen und Mieter im gesamten Bundesgebiet betroffen sein, weil Hausbesitzer die Steuer auf die Miete umlegen können.

Was ist Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist unterteilt in Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Worüber entschied das Gericht?

Bei der Berechnung der Grundsteuer werden Einheitswerte zugrunde gelegt. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Das Bundesverfassungsgericht entschied über die Frage, ob damit gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoßen wird.

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Das ist in Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes festgelegt. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwandes nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden. Bei Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen gibt es allerdings auch Neubewertungen. 

Wie wird die Grundsteuer berechnet und wer bezahlt sie?

Die Grundsteuer wird im Grundsatz vom Bund geregelt, sie steht aber den Kommunen zu. Die Berechnung auf Grundlage des Einheitswertes ist mehrstufig. Dieser wird erst mit einer Messzahl, die nach Art des Objektes und Größe der Kommune variiert, und dann mit dem Hebesatz, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festsetzt, multipliziert. Die Grundsteuer trifft die Eigentümer und wird gegebenenfalls an Mieter weitergegeben, falls dieses im Mietvertrag geregelt ist.

Wie könnten Reformen der Grundsteuer aussehen?

Für die Reform gibt es bereits verschiedene Vorschläge, am umstrittensten ist die Frage, ob und wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll. Der Deutsche Mieterbund und andere Verbände fordern, die Grundsteuer ausschließlich als Bodensteuer zu gestalten. Das könnte den Wohnungsbau besonders in Städten fördern und Spekulation verhindern, argumentieren sie. Mieterinnen und Mieter von Wohnungen würden entlastet und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belastet.

(Quelle: Zeit-Online sowie SZ vom 11.04.2018)

 

Info 04/2018

Eintritt in Mietvertrag nach Todesfall: Geringes Gehalt allein rechtfertigt Vermieter-Kündigung nicht

Nach dem Tod eines Mieters treten unter bestimmten Umständen der Ehegatte oder Lebenspartner, Kinder, Familien- oder Haushaltsangehörige des Mieters an dessen Stelle in das Mietverhältnis ein; diese können allerdings durch eine rechtzeitige Erklärung ihren Eintritt in das Mietverhältnis verhindern.

Auch der Vermieter ist nicht in jedem Fall gezwungen, den neuen Mieter zu akzeptieren. Er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt erfahren hat, kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Mangelnde Zahlungsfähigkeit kann ein solcher Grund sein. Indes hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung einer vorschnellen Kündigung durch den Vermieter aus finanziellen Gründen einen Riegel vorgeschoben. Für eine Kündigung wegen mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit reicht demnach nicht allein der Umstand aus, dass sich der Eingetretene noch in der Ausbildung befindet und nur ein Ausbildungsgehalt bezieht. Hinzukommen müssen konkrete Anhaltspunkte, die zuverlässig darauf schließen lassen, dass die Mietzahlungen alsbald ausbleiben. Sind Geldquellen vorhanden, die die Mietzahlungen sicherstellen, wie staatliche Hilfen, Einnahmen aus Untervermietung, Unterstützung durch Verwandte, Vergütungen aus Nebentätigkeiten oder vorhandenes Vermögen, fehlen solche Anhaltspunkte für das künftige Ausbleiben von Zahlungen.

Quelle: (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17)

 

Info 03/2018

Mieter muss Aufzug dulden

Mieter müssen den Einbau eines Aufzugs auch dann als Modernisierung dulden, wenn er auf dem Treppenpodest zwischen den Etagen hält. Die Wohnungen könnten nach dem Einbau viel besser als vorher erreicht werden, auch wenn der Aufzug nicht auf der Ebene der Eingangstüren halte, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 17 C 158/16)

Quelle: Finanztest 03/2018

 

Info 02/2018

Neue Regeln füs Bauen mit Architekten durch das Bauvertragsrecht seit 01.01.2018

Seit dem 01. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Dieses ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).  Bisher galt ein Bauvertrag als normaler Werkvertrag beim privaten Bauen mit Unterstüzung eines Architekten. Da diese Verträge sehr komplex sind, wurde das Werkvertragsrecht nun neu strukturiert. In den §§ 650a bis 650v sind diese Regelungen erstmals definiert. ("Bauvertrag","Verbraucherbauvertrag" und " Architektenvertrag").

Bauherren, die individuell planen möchten und eine fachliche Unterstützung suchen, benötigen hierzu die Hilfe eines Architekten. Ein Architekt muss Mitglied in der Architektenkammer sein und berechnet seine Leistungen nach der HOAI (Honorarordnung für Architeken und Ingenieure). Die HOAI untereilt die Grundleistungen in neun Leistungsphasen. Diese umfassen alles von der Grundlagenermittlung bis hin zur Objektbetreuung. Die Bauherren können einen Archtiekten entweder umfassend für alle Leitungen beauftragen oder aber auch nur für einzelne Aufgaben, entsprechend erfolgt die Abrechnung der Leistungen.

Bei den Phasen 1-3 geht es um die Ideenfindung und den ersten Entwurf. Hierfür fällt rd. 1/4 des Gesamthonorars an.

Die Phasen 4-7 werden dann konkreter, hierunter fällt die Vorbereitung für den Bau, die Baugenehmigung, Pläne, Ausschreibungen und Vergabe an die Handwerksgebiete. Hierfür schlagen rd. 40% des Honorars zu Buche.

Die komplexeste Phase ist die 8., hierunter wird die Bauüberwachung durchgeführt. Hierfür sind rd. 1/3 der Kosten zu berrappen.

Die letzte Phase, die 9. ist nach der Abnahme des Bauwerks die Objektbetreuung. Herbei handelt es sich um die 5-jährige Gewährleistungsfrist. In diesem Zeitrahmen haben die Bauherren gegenüber den Handwerkern und Baufirmen ein Recht auf Nachbesserung bei möglichen Baumängeln. Die Phase wird mit ca. 2% des Honorars berrechnet.

Neu ist auch das Recht des Architekten auf Teilabnahme: Damit reduzieren die Planer ihre Haftung gegenüber dem Bauherren von bisher 10 Jahre auf 5 Jahre. Dies greift aber nur, wenn der Architekt sämtliche neun Phasen nach der HOAI überommen hat und auch die Schlussbegehung nach Ablauf der Gewährleistungsfrist durchgeführt hat. Hat also der Planer alle Leistungsphasen übernommen, kann er ab jetzt mit dem Teilabnahmerecht bereits nach der Abnahme der Handwerksleistungen fordern, dass auch seine bisher erfolgten Leistungen vom Bauherrn abgenommen werden. Er reduziert hierdurch seine eigene Haftung erheblich und kommt zeitgleich nach 5 Jahren mit den Handwerksfirmen aus der Gewährleistung. Es wird daher allen privaten Bauherren  geraten, rechtzeitig vor der Ablauf der Gewährleistung eine Baubegehung von einem unabhängigen Sachverständigen durchführen zu lassen, um wirklich alle Mängel zu entdecken.

Architektenverträge können auch formlos und mündlich oder durch schlüssiges Handel ("konkludentes Handeln") zu stande kommen. Damit Bauherren, die eigentlich nur einen ersten Entwurf vom Architekten haben wollten, nicht unversehens die kompletten Leistungen für das ganze Haus kaufen müssen, gibt es ab sofort ein neues Sonderkündigungsrecht. Dies funktioniert so: Nach der Zielfindungsphase legt der Planer dem Bauherren die Pläne samt Kostenschätzung vor. Gleichzeitig muss er den Verbraucher in Textform aufklären, dass er binnen 2 Wochen nach Vorlage dieser Unterlagen ein Sonderkündigungsrecht hat. Nutzt der Bauherr dieses Recht, muss er auch nur alle bisher erbrachten Leistungen bezahlen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Versäumt der Archtitekt den Hinweis, gilt dieses Kündigungsrecht weiterhin über die gesamte Bauzeit.

Diese Neuerungen sollen Klarheit bringen und Ärger vermeiden, wie bisher z.B. die Frage, wann aus unverbindlichen Vorgesprächen ein kostenpflichtiger Auftrag entsteht. Zudem erleichtert dieses Gesetz auch dem Architekten das Leben, denn sie werden bei der Bauüberwachung bei Mängeln nicht sofort zum Schadensersatz herangezogen, sondern können im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung nun erst die ausführenden Baufirma zur Nachbesserung aufordern. Dies sollte dazu führen, dass viele Baufirmen Nachbesserungen schneller durchführen um weitere Kosten zu vermeiden.

 

Info 01/2018

Mietminderung bei Parkproblemen?

Fallen öffentliche Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe zu einer Wohnung weg, berechtigt dies nicht zu einer Mietminderung. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die öffentlichen Parkplätze nur vorübergehend nicht genutzt werden können oder dauerhaft entfallen.

Bei Parkmöglichkeiten, die der Vermieter mit einer Wohnung vermietet hat, ist es anders. Fallen sie weg, ist eine Minderung der Miete gerechtfertigt.