Hier finden Sie ständig aktuelle Rechtsprechungen / Urteile aus der Immobilienwirtschaft:


Bundestag verschiebt Zertifizierung um ein Jahr auf 01.12.2023

mit Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrecht zum Dezember 2020 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ab dem 1. Dezember 2022.

In den letzten Monaten zeichnete sich jedoch bereits ab, dass bis dahin nicht alle Prüfwilligen eine entsprechende Zertifizierung bei den IHK durchlaufen können. In der Folge hätte es u.a. zu zahlreichen Klagen wegen Wettbewerbsverzerrung oder zur Beschlussanfechtung bei Beauftragung eines nicht zertifizierten Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommen können. Vergangenen Donnerstag hat, auch auf Drängen des VDIV, das Parlament des Deutschen Bundestages zugestimmt, die Regelung um ein Jahr zu verschieben.

 

In § 48 Absatz 4 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (BGBl. I S. 34) wird daher die Angabe „1. Dezember 2022“ nunmehr durch die Angabe „1. Dezember 2023“ ersetzt.

Unbenommen davon bleibt die Regelung, wonach Personen, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer WEG waren, bis zum 1. Juni 2024 von der Zertifizierung befreit sind bzw. bis dahin als zertifizierte Verwalter gelten.

Die Prüfungen werden in Bayern an allen IHKs angeboten.

 

Quelle: VDIV-Mitteilung 26.09.2022

 

Bayerns neue Grundsteuer kommt...

Das müssen Eigentümer jetzt wissen und aktiv werden, um keine Sanktionen zu riskieren.

Der bayerische Landtag hat, wie lange erwartet, das landeseigene Grundsteuergesetz verabschiedet. Ab 2025 zählt für die Berechnung nur noch die Fläche des Grundstücks und der Gebäude, nicht mehr die Lage. Finanzminister Füracker lobt die Entbürokratisierung und weist Kritik zurück. Am Abend des 23. November 2021 verabschiedete der Landtag in Bayern mit Mehrheit ein eigenes Grundsteuergesetz, dieses gilt ab 01.01.2025.

Bis Ende Oktober 2022 müssen Eigentümer alle benötigten Daten dem Finanzamt übermitteln, seit Ende März 2022 werden entsprechende Schreiben der Finanzämter verschickt. Dadurch ist jeder Eigentümer verpflichtet, eine sogenannte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben. Dies kann z.B. per Elster online erfolgen oder über den Steuerberater. Die Hausverwaltung ist hierbei nicht zuständig, kann aber mit den Grunddaten zu den Häusern behilflich sein.

Als erstes suchen Sie sich den letzten Grundsteuerbescheid und Ihren Kaufvertrag heraus, idealerweise liegt Ihnen auch der Grundbuchauszug vor. In Bayern ist die Grundstücksgröße, die Wohnfläche sowie die Angaben zur Immobiliennutzung anzugeben.

Die Grundstücksgröße finden Sie z.B. in der Teilungserklärung, dem Grundbuchauszug oder im Internet unter:

Bayernatlas-Geoportal Bayern. 

Die Wohnfläche finden Sie z.B. in der Wohnflächenberechnung. Diese können Sie z.B. im zuständigen Bauamt erfragen. Sollten auch keine bemaßten Grundrisse vorliegen, was oft der Fall ist, bleibt nur das Ausmessen der Räume. Hierbei ist aber die Wohnflächenverordnung zu beachten, die ausgibt, was ist Wohnfläche und was zählt nicht oder nur zur Hälfte dazu.

Die Baualtersklasse: Hier ist das Baujahr gemeint, dies findet sich z.B. im Energieausweis. Bei einer erfolgten Kernsanierung ist das Baujahr dann entsprechend neu zu ordnen.

Die Immobilienart: Hier wird zwischen Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus oder Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus und unbebauten Grundstücken unterschieden.

Den Bodenrichtwert: Beim Gutachterausschuss über das zuständige Landratsamt.

 

Quelle: Haufe-News, 24.11.2021 / Focus  online 24.02.2022

 

Plötzlich nicht mehr versichert...

Jeder 5. Leitungswasserschaden ist betroffen, Ursache undichte Silikonfugen

Bislang konnten sich Hausverwaltungen bei Wasserschäden durch undichte Silikonfugen auf die Gebäudeversicherung verlassen. Regelmäßig übernahm diese die Kosten für nach solchen Schäden notwendige Wiederherstellungsarbeiten, nur die Fugenreparatur selbst nicht. Das Urteil des Bundesgerichtshofes (BHG) vom 20.10.2021 hat die Regulierungspraxis für solche Fälle wesentlich verändert. " Der Wohngebäudeversicherer hat nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einzustehen". (Az: IV ZR 236/20). Versicherer reagieren nun  unterschiedlich, je nach Gesellschaft und Kulanz.

Wichtig ist hier anzuraten, dass Eigentümer*innen regelmäßig diese sogenannten Wartungsfugen kontrollieren und bei Bedarf erneuern, um mögliche Kostennachteile zu vermeiden.

Quelle: VDIV Aktuell, Ausgabe 03/2022

 

Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbssteuer beim Wohnungskauf nicht mehr

Der Bundesfinanzhof hat mit einem Urteil vom 16.09.2020 (Az: II R 49/17) entschieden, dass der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer, beim Erwerb von Teileigentum nicht mehr um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist. Mit einem koordinierten Ländererlass vom 19.03.2021 (BSt.Bl. I S. 621) wurde dieser Grundsatz auch auf den Erwerb von Wohnungseigentum erweitert.

Quelle: VDIV Aktuell, Ausgabe 03/2022

 

Neuer Mieterschutz in Bayern

Eine neue Mieterschutzverordnung ist durch die bayerische Staatsregierung kurz vor Ablauf der bestehenden beschlossen worden.

Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2025 verlängert und auch im Geltungsbereich erweitert (auf 203 statt wie bisher 163 Kommunen) Zudem wurde die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von 20 % auf 15% gesenkt.

Ebenso wurde die Kündigungssperre bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verlängert. Beim Verkauf einer Mietwohnung dürfen Käufer somit den bisherigen Mietern erst nach 10 Jahren (bisher 3 Jahren) kündigen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen wollen.

Quelle: VDIV Aktuell, Ausgabe 01/2022

 

Wann der Vermieter bei Mietschulden kündigen darf

Der Bundesgerichtshof hat am 11.01.2022 ein wegweisendes Urteil gefällt. Demnach darf der Eigentümer ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Gesamthöhe der Mietschulden höher als eine Monatsmiete ist.

Mieterinnen und Mieter sollten unbedingt vermeiden, in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit Teilmietzahlungen erheblich in Zahlungsrückstand zu geraten, denn dann droht die Kündigung.

Liegt die Gesamthöhe der Mietschulden höher als eine Monatsmiete, darf der Eigentümer das Mietverhältnis fristlos kündigen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Dienstag veröffentlichten Urteil klar. (AZ: VIII ZR 32/20) Für die Zulässigkeit der fristlosen Kündigung ist es nicht erforderlich, dass jede einzelne Teilzahlung eine „erhebliche Höhe“ erreichen muss, urteilten die Karlsruher Richter.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen können Vermieter „aus wichtigem Grund“ einem Mieter fristlos kündigen. Diese Möglichkeit besteht, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht fristgerecht bezahlt wird oder ein Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mit zwei Monatsmieten in Rückstand geraten ist.

Außerdem ist die fristlose Kündigung möglich, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise gezahlt wurde und der Mieter mit einem „nicht unerheblichen Teil der Miete“ in Verzug ist. Das Gesetz sieht hier einen Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete vor.

Im Streitfall geriet eine Frau aus Berlin mit ihrer monatlichen Miete in Höhe von 704 Euro in Rückstand. Im Januar 2018 blieb sie lediglich 135,41 Euro schuldig, im Februar zahlte sie dagegen gar keine Miete. Der Vermieter kündigte fristlos, weil die Frau „erheblich“ in Mietrückstand geraten war.

Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung für unwirksam. Zwar sei nach zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete aufgelaufen. Für eine fristlose Kündigung müsse aber in jedem Monat ein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ offengeblieben sein, befand das Gericht. Im Januar habe der Zahlungsrückstand aber nur bei 19 Prozent einer Monatsmiete gelegen.

Dem widersprach nun der BGH. Sobald in zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete aufgelaufen ist, sei dies „erheblich“ und könne eine fristlose Kündigung begründen. Maßgeblich sei dabei die Gesamthöhe der Mietschulden und nicht, ob mit jeder monatlichen Teilzahlung der Miete ein „erheblicher“ Mietrückstand aufgelaufen ist.

Quelle: RP Online, 12.01.2022

 

Allgemein zugänglicher Mietspiegel muss Mieterhöhung nicht beiliegen

Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, bedarf dieses Verlangen einer Begründung, etwa der Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung, um überflüssige Prozesse zu vermeiden – ermöglichen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber klar zu werden, ob er einer Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Sie muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und dies in einem solchen Umfang, dass der Mieter zumindest ansatzweise prüfen kann, ob das Verlangen berechtigt ist. Nimmt der Vermieter Bezug auf einen Mietspiegel, muss die Begründung auch die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind.

Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Das ist dem BGH zufolge auch dann der Fall, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa drei Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird oder der Vermieter dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtsmöglichkeit anbietet. Dann ist es dem Mieter zumutbar, auf den ihm – wenn auch mit gewissem Aufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. (BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20)

Quelle: Haufe Verwalterbrief, November 2021

 

Der Bundesrat hat am 05.11.2021 die Novelle der Heizkostenverordnung beschlossen

Das Bundeskabinett hatte Anfang August 2021 eine Verordnung zur Novelle der Heizkostenverordnung (HeizKV) beschlossen. Mit der Änderungsverordnung werden Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Eigentlich hätte das schon bis zum 25.10.2020 stattfinden müssen. Im Kern der Neuregelung stehen die Fernablesbarkeit der Messgeräte sowie mehr Informationen für die Nutzer.

Bundesrat: Entscheidung über Heizkostennovelle mit Bedingung

Nach dem Kabinettsbeschluss war erwartet worden, dass der Bundesrat in seiner Sitzung am 17.9.2021 abschließend über die Neuregelung abstimmen würde, sodass diese schnellstmöglich in Kraft treten kann. Doch die Länderkammer vertagte die Entscheidung auf Bestreben des Wirtschaftsausschusses, der auf die große Zahl der eingegangenen Stellungnahmen verwies, für die noch Bearbeitungszeit erforderlich sei, und des Umweltausschusses, der erreichen wollte, dass eine Teilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern noch in die Verordnung aufgenommen wird.

Schließlich landete die Abstimmung über die Novelle der Heizkostenverordnung am 5.11.2021 beim Bundesrat auf der Tagesordnung. Der stimmte der Regierungsverordnung unter der Bedingung zu, dass die Verordnung bereits nach drei Jahren evaluiert wird, auch das eine Forderung aus dem Wirtschaftsausschuss, um möglichst frühzeitig erkennen zu können, ob zusätzliche Kosten für Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden, hieß es in einer Mitteilung.

In einer begleitenden Entschließung betonte der Bundesrat, dass der Einbau von fernauslesbaren Messgeräten nicht zu Mehrkosten bei Verbrauchern führen dürfe. Ob eine Kostendeckelung notwendig ist, soll nach der Evaluation geprüft werden. Die Bundesregierung wurde außerdem aufgefordert, transparent zu machen, wie durch gemeinsame Messeinrichtungen für Strom, Gas und Wasser Kosten für die privaten Verbraucher eingespart werden können.

Heizkostenverordnung 2021 – wesentliche Änderungen

Im Wesentlichen sind diese Änderungen an der Heizkostenverordnung vorgesehen:

Fernablesbarkeit von Messgeräten

Messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die nach dem Inkrafttreten der Änderungen eingebaut werden, müssen fernablesbar sein. Dabei werden Walk-by- und Drive-by-Technologien als fernablesbar definiert. Das Erfordernis der Fernablesbarkeit besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems aus im Übrigen nicht fernablesbaren Zählern ist.

Vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung

Neu eingebaute fernablesbare Messgeräte oder entsprechend nachgerüstete Systeme müssen mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein. Dies bedeutet, dass die verschiedenen Ausstattungen in der Lage sind, Daten beziehungsweise Informationen miteinander auszutauschen. Die Interoperabilität muss bei solchen Geräten gewährleistet sein, die frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Novelle eingebaut werden.

Die Anforderung der Interoperabilität geht unter anderem auf eine Empfehlung des Bundeskartellamts zur Stärkung des Wettbewerbs im Bereich des Submeterings durch Vereinfachung eines Wechsels des Messdienstleisters zurück. Technische Vorgaben, um Interoperabilität, Datenschutz und Datensicherheit zu gewährleisten, soll das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik entwickeln.

Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway

Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die ein Jahr nach Inkrafttreten der geänderten Heizkostenverordnung oder später installiert werden, müssen nicht nur interoperabel sein, sondern auch sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Für bis dahin bereits installierte fernablesbare Ausstattungen gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031.

Neue Mitteilungs- und Informationspflichten

Neben einer Um-beziehungsweise Nachrüstpflichten sieht die Verordnung auch neue Mitteilungs- und Informationspflichten vor. So müssen Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Nutzern künftig regelmäßig Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen. Eine monatliche Mitteilung soll verpflichtend folgen. Der erste Entwurf hatte noch eine auf die Heizperiode beschränkte Informationspflicht vorgesehen.

Mitteilen der Informationen bedeutet der Begründung der Verordnung zufolge, dass die Information den Nutzer unmittelbar erreicht, ohne dass er sie suchen muss. Dies könne in Papierform oder elektronisch, etwa per E-Mail, geschehen. Auch die Möglichkeit, die Nutzer über ein Webportal oder eine App zu informieren, wird genannt, jedoch müssten die Nutzer dann jeweils darüber unterrichtet werden, dass neue Informationen verfügbar sind; anderenfalls handle es sich nicht um ein "Mitteilen", sondern lediglich um ein "Zurverfügungstellen".

Außerdem werden Gebäudeeigentümer verpflichtet, den Nutzern bei den Abrechnungen zusätzliche Informationen zur Verfügung zu stellen, wie Informationen über den Brennstoffmix, eine Erläuterung der erhobenen Steuern und Abgaben sowie ein Vergleich des gegenwärtigen Energieverbrauchs des jeweiligen Nutzers mit dem Verbrauch im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Kürzungsrecht der Nutzer bei Verstößen des Gebäudeeigentümers

Die Verordnung sieht eine Sanktion für die Verletzung der neu eingeführten Installationspflichten sowie der neuen Informationspflichten vor. Die Nutzer können den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert oder seinen Informationspflichten nicht nachkommt. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.

Unberührt von der Neuregelung bleibt die in § 12 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV normierte Möglichkeit, die Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen, soweit Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Quelle: Haufe, November 2021

 

Treppenhausreinigung und deren Kostenbeteiligung für die Mieter

Die Kosten für die Treppenhausreinigung waren ein Streitpunkt in einem Fall, den das AG Brandenburg auf dem Tisch hatte. Vermieter und Mieter einer Wohnung waren sich über diverse Positionen aus einer Betriebskostenabrechnung nicht einig.

Unter anderem bemängelten die Mieter, dass sie wie die anderen Mietparteien auch mit Kosten der Treppenhausreinigung belastet würden. Dies sei nicht akzeptabel, denn schließlich nutzten sie nur die Kellertreppe. „Es ist vollkommen egal, wo die Mieter herumlaufen und wo nicht“, sagte das AG Brandenburg an der Havel (Urteil v. 27.5.2021, 31 C 295/19) und fegte deren Argumentation vom Tisch.

Soweit gemeinschaftliche Flächen von allen Mietern genutzt werden könnten, seien auch alle Mieter an den Kosten zu beteiligen. Ob und in welchem Umfang sie die Flächen tatsächlich nutzen, sei ohne Belang. In Fällen wie diesem nach der tatsächlichen Nutzung zu differenzieren sei für Vermieter schlichtweg nicht praktikabel und für die Mieter würden Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit der Abrechnung leiden. Gewisse Ungenauigkeiten oder Ungerechtigkeiten seien unvermeidbar und hinzunehmen. Von den Reinigungskosten seien die Mieter nur dann zu entlasten, wenn sie das Treppenhaus gar nicht nutzen könnten.

Quelle: Haufe,Verwalterbrief September 2021.

 

Falscher Termin für Eigentümerversammlung - Geschwisterknatsch um Himmelfahrt

Der richtige Termin für eine Eigentümerversammlung war der Streitpunkt in einem Fall, den das AG Biedenkopf auf dem Tisch hatte. Die WEG bestand aus vier Geschwistern. Einer von diesen lud für den Himmelfahrtstag zu einer Eigentümerversammlung.

Der Bitte zweier Geschwister, den Termin zu verlegen, kam er nicht nach, so dass die Versammlung stattfand – ohne die beiden. Die zwei anderen Geschwister fassten diverse Beschlüsse. „So geht’s nicht“, sagte das AG Biedenkopf (Urteil v. 14.9.2020, 50 C 208/19) und erklärte alle Beschlüsse auf die erhobene Anfechtungsklage hin für ungültig. Allein schon die Terminierung der Versammlung auf einen gesetzlichen Feiertag ohne das Einverständnis aller Eigentümer mache den Termin unzumutbar.

Dem Einwand, die Geschwister seien allesamt muslimischen Glaubens, während Himmelfahrt ein christlicher Feiertag sei, erkannte das Gericht keine Bedeutung bei. Allein entscheidend sei, dass Himmelfahrt ein gesetzlicher Feiertag sei, der gleichermaßen für alle Personen im Bundesgebiet gelte. Da Feiertage der Erholung und Zerstreuung dienten, seien Tätigkeiten jenseits dieser Zielsetzung nur möglich, wenn alle Beteiligten einverstanden seien. Dies war aber gerade nicht der Fall.

Quelle: Haufe,Verwalterbrief Dezember 2020.

 

Ein Nachbar darf überhängende Äste auch dann abschneiden, wenn ein Baum dadurch abstreben könnte

Der Eigentümer eines Grundstücks darf vom Nachbargrundstück herüberragende Äste und Zweige abschneiden, sofern er diesem Nachbarn zuvor erfolglos eine Frist zum Rückschnitt gesetzt hat. Dieses Selbsthilferecht ergibt sich aus § 910 Abs. 1 BGB. Das Selbsthilferecht besteht auch, wenn die Gefahr besteht, dass hierdurch die Standfestigkeit des Baumes leidet oder dieser abzusterben droht. Das hat der BGH ausdrücklich klargestellt. Nach Vorstellung des Gesetzgebers solle das Selbsthilferecht einfach und allgemein verständlich ausgestaltet sein. Daher unterliege es keiner Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung. Zudem liege die Verantwortung dafür, dass die Zweige nicht über die Grenze ragen, beim Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum stehe. Komme er seiner Verantwortung für die Bäume nicht nach, könne er sich später nicht darauf berufen, dass der Baum durch einen Rückschnitt Schaden erleiden könnte. Das Selbsthilferecht kann aber durch naturschutzrechtliche Regelungen eingeschränkt sein, etwa durch Baumschutzsatzungen oder-verordnungen. (BGH, Urteil v. 11.6.2021, V ZR 234/19)

Quelle: Haufe,Verwalterbrief Juli.August 2021

 

Reform des Mietspiegelrechts

Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Nun hat der Bundestag mit den Stimmen von Union und SPD die Reform beschlossen. Auch den Bundesrat hat das Mietspiegelreformgesetz wenig später schon passiert.

Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden. In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024. Die Mietspiegel-Pflicht für größere Städte war erst im Zuge der Ausschussberatungen in das Gesetz aufgenommen worden.

Für Mieter und Vermieter wird es künftig Pflicht, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen bleibt es dabei, dass Mietspiegel nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine Verlängerung auf drei beziehungsweise fünf Jahre geplant.

Quelle: Haufe, News 25.06.2021

 

Gebäudeenergieausweis, neue Regeln seit dem 01.05.2021

Die Übergangsfrist, die für Änderungen aus dem am 01.11.2020 in Kraft getretenen Gebäudeenergiegesetz (GEG), eingeräumt worden war, ist seit Mai 2021 abgelaufen. Somit gelten nun neue Regelungen, denen alle seit dem 01.05.2021 erstellen Energieausweise entsprechen müssen. Zuvor erstellte Ausweise behalten Ihre Gültigkeit von zehn Jahren und müssen erst dann erneuert werden.

Zu den gesetzlichen Änderungen gehört u.a., dass die bisher schon geltende Pflicht, bei Vermietung oder Verkauf eines Objektes einen Energieausweis vorzulegen und Pflichtangaben in Anzeigen zu integrieren, nun auch Immobilienmakler betrifft. Für genauere Modernisierungsempfehlungen müssen die Ersteller von Ausweisen beim Anfertigen eines Verbrauchsausweises Gebäude vor Ort bewerten. Alternativ können sie auch Bildmaterial auswerten. Zudem müssen CO²- Emmissionen, der detaillierte Sanierungsstatus und inspektionspflichtige Klimaanlagen inklusive der Frist ihrer nächsten Inspektion im Energieausweis angegeben werden. Für die Richtigkeit der für die Erstellung übermittelten Daten ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich. Der Aussteller ist zur Prüfung der Daten verpflichtet.

Quelle: VDIV Aktuell, Ausgabe 04/2021

 

Neues Klimaschutzgesetz verabschiedet - CO2 - Kostenverteilung beschlossen (doch noch nicht , 10.06.2021...)

Die Ziele des Klimaschutzgesetzes waren dem Bundesverfassungsgericht nicht konkret genug, daher wurde es als verfassungswidrig eingestuft. Konkrete Einsparziele gab es nur für den Zeitraum von 2020 bis 2030, danach fehlten weitere Maßnahmen. Die Richter kritisierten, das Gesetz habe Lasten auf spätere Zeiträume verschoben und damit Freiheitsrechte jüngerer Generationen beschnitten und sahen Nachbesserungen als notwendig an. Am 12. Mai wurde ein neues Klimagesetz beschlossen – mit ihm kommt auch eine umstrittene neue CO2-Kostenverteilung.

Umgesetzt wird der Gesetzentwurf von Bundesumweltministerin Svenja Schulz. In diesem ist aufgeführt, wie viel Treibhausgase jedes Jahr ab 2030 eingespart werden sollen. Zudem wurden auch für die Jahre davor die Ziele hochgesetzt. Besonders im Energiebereich wurden die Ziele angepasst, gut ein Drittel mehr soll eingespart werden. Bei den Etappenzielen des Jahres 2030 sollen 65 Prozent weniger CO2 ausgestoßen werden, bis 2040 sind es 88 Prozent und bis zum Jahr 2045 soll eine Klimaneutralität erreicht sein. Das Gesetz soll nun noch vor der Sommerpause durch den Bundestag und Bundesrat kommen, sodass es schlussendlich noch vor den Bundestagswahlen im September in Kraft treten kann.

Im Zuge des Klimagesetzes wurde auch ein Beschluss zur CO2-Kostenverteilung gefasst: Konnte bislang die CO2-Abgabe als Bestandteil der Heizkosten von den Vermietern vollständig auf die Mieter umgelegt werden, müssen Vermieter künftig die Hälfte der Kosten für den seit Januar geltenden CO2-Preis auf Heizöl und Gas tragen. Lange kam es zu keiner Einigung in dieser Frage. Während Mietervertreter die pauschale 50:50-Aufteilung der Kosten begrüßen, beurteilt die Immobilienwirtschaft die Neuregelung äußerst kritisch. Zum einen seien Eigentümer und Investoren nicht für das Wohnverhalten und damit den individuellen Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern verantwortlich. Zum anderen müssen Gebäudeeigentümer, die bereits umfangreich in die energetische Sanierung ihrer Wohngebäude investiert haben, prozentual genau so viel für die CO2-Emissionen zahlen wie in dieser Hinsicht untätige Vermieter. Die nun beschlossene hälftige Aufteilung könne zum Anreiz- und Investitionskiller für weitere Klimaschutzmaßnahmen werden.

Quelle: VDIV News 13.05.2021

 

"Kalt gelassen"

Die Stilllegung von Heizkörpern war der Streitpunkt in einem Verfahren vor dem AG München. Die langjährigen Mieter einer Wohnung verlangten vom Vermieter, mehrere Heizkörper in der Wohnung zu verplomben, weil sie diese nicht benutzten. Nachdem für die betreffenden Räume jahrzehntelang ein Verbrauchswert von 0 erfasst worden war, fanden sich in einer Abrechnung auf einmal einige Verbrauchseinheiten, die mit etwa 60 € zu Buche schlugen. Dies sahen die Mieter nicht ein, woraufhin die Abrechnungsfirma vorschlug, die ungenutzten Heizkörper zu verplomben, sodass insoweit weiterhin kein Verbrauch abgerechnet wird. „Das Ansinnen der Mieter lässt mich kalt“, sagte das AG München (Urteil v. 21.10.2020, 416 C 10714/20) und wies die Klage ab. Der Vermieter habe keine vertragliche Nebenpflicht, die Heizkörper stillzulegen. Vielmehr seien die Mieter zwecks Vermeidung von Schäden verpflichtet, die Räume zu beheizen und zu belüften. Dem Vermieter sei es zudem nicht zumutbar, den individuellen Wünschen einzelner Mieter nach Stilllegung bestimmter Heizkörper nachzukommen.

Quelle: Haufe Verwalterbrief 03/2021

 

Wird einem Wohnungsvermieter von einem Dritten freiwillig eine Bürgschaft zugesagt, so liegt keine Übersicherung vor. Die Bürg­schafts­erklärung ist dann nicht gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam

In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Mieterin einer Wohnung in Brandenburg ihre Miete seit Mai 2019 nicht mehr gezahlt. Da sich zwei Bürgen zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereit erklärt haben, für sämtliche aus dem Mietverhältnis entstehende Verpflichtungen einzustehen, nahm die Vermieterin die Bürgen auf Zahlung der ausstehenden Miete in Anspruch. Die Bürgen hielten ihre Bürgschaft für unwirksam. Sie verweisen darauf, dass bereits eine Mietsicherheit geleistet wurde und insofern eine Übersicherung vorliege.

Das Amtsgericht Brandenburg entschied zugunsten der Vermieterin. Ihr stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Miete zu. Die Beklagten haften aus § 765 Abs. 1 BGB. Die Bürgschaften seien nicht wegen einer Übersicherung unwirksam. Der Schutzbereich des § 551 BGB sei hier nicht betroffen.

Keine Übersicherung bei freiwilligem Angebot einer Bürgschaft

Zwar dürfe ein Vermieter den Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum nicht davon abhängig machen, so das Amtsgericht, dass ein Mieter neben einer Mietkaution zusätzlich auch noch eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. So lag der Fall aber nicht. Die Beklagten haben der Klägerin unaufgefordert eine Bürgschaft für die Mieterin zugesagt. Es widerspreche nicht dem Schutzzweck des § 551 BGB, wenn Dritte für den Mieter von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Dies gelte zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

Quelle: Amtsgericht Brandenburg, ra-online (vt/rb)

 

Wie lange darf sich der Mieter Zeit lassen, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben?

Nicht nur der Vermieter ist an eine Jahresfrist gebunden, um die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Auch der Mieter ist verpflichtet, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb 1 Jahres zu erheben (§ 556 Abs. 3 BGB; BGH, Urteil v. 11.5.2015, VIII ZR 209/15).

Quelle: Verwalterbrief 01/2021 

 

Darf ein Mieter in seiner Wäsche in der Wohnung trocknen oder kann der Vermieter

dies verbieten?

Rechtlich ist hier vieles noch ungeklärt. Solange durch das Wäschetrocknen aber keine Gefahren für die Mietsache (wie Schimmelpilzbildung, Feuchtigkeitsschäden) ausgehen, dürfen Vermieter dies wohl nicht vollständig verbieten. Ein pauschales Verbot im Mietvertrag wird i. d. R. unwirksam sein (LG Düsseldorf, Beschluss v. 18.4.2008, 21 C 38/08). Wäsche trocknen gehört zum" vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung. Würde der Mieter die Wäsche im Keller oder auf dem Balkon zum Trocknen aufhängen, darf er dabei andere Mieter nichtbeeinträchtigen. Auch ein Eingriff in die Bausubstanz (wie durch das Anbringen von Haken oder Bohrungen an den Außenwänden) könnte untersagen werden. In der Hausordnung dürfen Vorgaben zur Wäsche und zum Trocknen für die entsprechenden Gemeinschaftsräume aufgenommen werden.

Quelle: Verwalterbrief 01/2021 

 

WEG-Reform ist unter Dach und Fach (Teil III)

Erweiterung der Befugnisse für Verwalter

Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu). Der Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme soll die Größe der Wohnanlage sein. Je nach Einzelfall soll dies neben kleineren Reparaturen auch den Abschluss von Versorgungs-und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang und die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen umfassen.

§ 27 Abs. 2 WEG-neu gibt den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters geben möchten. Hierzu können Wertgrenzen definiert werden. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters, wie Zahlungen ab einem bestimmten Betrag, von der Zustimmung des Verwaltungsbeirates oder eines Wohnungseigentümers (sollte kein Beirat bestehen) abhängig zu machen.

Außenvollmacht für Verwalter

Künftig besitzt der Verwalter im Außenverhältnis eine Vertretungsvollmacht für die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG-neu). Der Abschluss von Darlehensverträgen oder Grundstückkaufes setzt allerdings einen Beschluss der Eigentümer voraus.

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Künftig ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwaltung als Vertretungsorgan).

Einfachere Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher vom Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Die WEG kann den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag. Für diesen Zeitraum besteht aber noch das Recht auf die vereinbarte Verwaltervergütung. 

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters wird abgeschafft

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wird im Zuge der Reform gestrichen. Die Eigentümergemeinschaft sei hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Nach § 3 Abs- 1 Satz 2 WEG-neu erweitert die Möglichkeit, Freiflächen wie z.B. Kfz-Stellplätze und Terrassen vom Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umzuwandeln.

Entziehung des Wohneigentums

Die Vorschriften zur Entziehung des Wohneigentums werden angepasst. So ist in § 17 Abs. 2 WEG-neu allgemein formuliert, dass eine Pflichtverletzung eines Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft den Entzug des Eigentums rechtfertigen kann. Dies ist z.B. eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentum

Mieter von Sondereigentumseinheiten sind künftig verpflichtet, Baumaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage zu dulden (§ 15 WEG-neu). 

Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die Reform vor, die WEG Kostenverteilung maßgeblich ist. (§ 556a Abs. 3 BGB-neu). Bisher war mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsah.

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden vereinfacht

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit (51%) möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigen Eigentümer ankommt.

Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.

Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, wird gesetzlich nicht festgeschrieben, ca. 10-12 Jahre. Nach der Gesetzesbegründung lässt sich die von der Rechtsprechung zur sogenannten modernisierenden Instandsetzung entwickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall zehn Jahre betragen soll, nicht statisch übertragen. Der Zeitraum könne je nach der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den: 

Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, Wallbox

Einen barrierefreien Aus- und Umbau, wie Rampen, Aufzüge etc.

Maßnahmen zum Einbruchsschutz

Zugang zu einem schnellen Internetanschluss, Glasfaseranschluss

 

zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).

Quelle: www.haufe.de 09.10.2020

 

WEG-Reform ist unter Dach und Fach (Teil II)

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG-neu gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht der Verwaltungsunterlagen. Bei professionellen Verwaltern war dies bereits vorher schon üblich, dass jeder Eigentümer zu den üblichen Bürozeiten Einsicht in die Unterlagen der Gemeinschaft nehmen darf.

Flexiblere Entscheidungen über Kostentragung

Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenbeteiligung beschließen. § 16 Abs. 2 WEG-neu sieht vor, dass die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmten Kostenarten beschließen können, wie z.B. Kosten der Müllentsorgung.

Verwaltungsbeirat wird flexibler gestaltet

Die Wohnungeigentümer können künftig flexibel durch Beschluss die Anzahl der Beiratsmitglieder festlegen. Die bisherige Regelung auf drei Beiratsmitglieder entfällt. Ebenso wird die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG-neu). Zusätzlich erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet die Überwachung des Verwalters. 

Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Gewerberechtlich wird es auch nach der WEG-Reform keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. Professionelle Verwalter verfügen aber bereits über die Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-Neu jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen.

Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Verwalter eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-Frau (IHK) erfolgreich abgeschlossen hat.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals 2 Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer WEG bestellt sind, gelten gegenüber der Gemeinschaft noch für 3 1/2 Jahre als zertifizierter Verwalter, um bis dahin die Zertifizierung zu erlangen, falls noch nicht vorhanden, z.B. wer zum 01.12.2020 schon bestellter Verwalter ist, hat eine Übergangsfrist hierfür bis 01.06.2024.

Eine Ausnahme besteht in kleineren Anlagen mit weniger als 9 Sondereigentumsrechten, die von einem Wohnungseigentümer selbst verwaltet werden. Sollten aber ein Drittel der Eigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, muss auch ein solcher bestellt werden.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung

Die WEG-Reform sieht neue Regelungen zur Jahresabrechnung vor. Die Beschlussfassung beschränkt sich auf die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG-neu). Das Rechenwerk selbst hingegen ist künftig nicht mehr Beschlussgegenstand. Verwalter sind künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahrs einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 Abs. 4 WEG-neu). Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung und des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. 

Die "Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage" wird künftig "Erhaltungsrücklage" genannt. 

Quelle: www.haufe.de 09.10.2020

 

WEG-Reform ist unter Dach und Fach (Teil I)

Die WEG-Reform ist beschlossene Sache. Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat der Reform des Wohnungseigentumsrechts endgültig zugestimmt. Die Änderungen gelten seit dem 01.12.2020.

Hierbei ändert sich einiges für die Wohnungseigentümergemeinschaften.

Folgende Änderungen sind beschlossen worden:

Eigentümerversammlungen

Die Einberufungsfrist wird von 2 auf 3 Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4, Satz 2 WEG-neu).

Eigentümerversammlungen sind künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteilen beschlussfähig (§ 23 Abs. 3 WEG wird gestrichen).

Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform z.B. per E-Mail stellen (§ 24 Satz 2 WEG-neu). Bisher war die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich (innerhalb von 4 Tagen) nach deren Beendigung erstellt werden (§ 24 Abs. 6, Satz 1 WEG-neu).

Eigentümer erhalten eine Beschlusskompetenz (§ 23 Abs 1. WEG-neu) Eigentümern zu ermöglichen, online an einer Versammlung teilzunehmen. Präsenzversammlungen zugunsten reiner online Versammlungen abzuschaffen, sind hier nicht erfasst.

Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu), nach wie vor aber nur gültig bei einer Allstimmigkeit, also 100% der Eigentümer müssen diesem Beschluss zustimmen. Allerdings können die Eigentümer in einer Versammlung künftig durch konkrete Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufbeschluss per einfacher Stimmenmehrheit, also 51%, abgestimmt wird (§ 23 Abs. 3, Satz 2 WEG-neu). Dies ist der Fall, wenn in der eigentlichen Versammlung mangels hinreichender Informationen eine Beschlussfassung nicht möglich ist und damit nicht bis zur nächsten Versammlung bzw. einer außerordentlichen Versammlung, gewartet werden soll.

Die Führung der Beschlusssammlung bleibt weiterhin Pflicht für den Verwalter.

 

Quelle: www.haufe.de 09.10.2020

 

Gefahren auf dem Grundstück

Mieter müssen Gefahren auf dem Grundstück in einem gewissen Maß akzeptieren. Sie können nicht verlangen, dass der Vermieter alle Gefahren beseitigt. Das entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az.: 7 S 693/19). Mieter müssen sich demnach auch den Verhältnissen anpassen. In dem verhandelten Fall war ein Mädchen auf dem Hof über lose Bodenplatten gestürzt, die nicht zu übersehen waren.

Quelle: Finanztest 09/2020

 

Mehrheit stoppt Rückbau 

Wohnungseigentümer können bauliche Veränderungen bestehen lassen, die zunächst nicht wirksam beschlossen, aber nachträglich von der Eigentümergemeinschaft genehmigt wurden. Dies entschied der BGH (Az.: V ZR 64/19).

Quelle: Finanztest 08/2020

       

Mietminderung aufgrund Baulärm

Mieter dürfen die Miete wegen Baulärm nur mindern, wenn der Baulärm eine wesentliche Beeinträchtigung und eine nicht ortsübliche Beeinträchtigung darstellt. Es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Dies entschied der BGH (Az.: VIII ZR 31/18).

Quelle: Finanztest 08/2020

 

Beachtung des Lärmschutzes bei Austausch des Bodenbelages

Ein Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag austauscht (Fliesen gegen Teppichboden), muss auf die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen achten. Dies gilt auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche, entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26. Juni 2020 (Az. V ZR 173/19).

In dem konkreten Rechtsstreit sind die Parteien Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung des im Jahr 1962 errichteten Hauses hatte im Rahmen einer Renovierungsmaßnahme den Teppichboden entfernen und stattdessen Fliesen verlegen lassen. In der darunter liegenden Wohnung wurde es daraufhin zu laut. Deren Eigentümer macht geltend, dass es seitdem in seiner Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Trittschall kommt. Ein von der Verwalterin der Eigentümergemeinschaft eingeholtes Gutachten hat ergeben, dass die Trittschalldämmung der Wohnungstrenndecke mit dem neuen Fliesenbelag nicht den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspricht.

Der Eigentümer aus der unteren Wohnung verlangt, dass in der Dachgeschosswohnung wieder ein Teppichboden oder gleichwertiger, schalldämpfender Fußbodenbelag verlegt wird. Der Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung stellt sich jedoch auf den Standpunkt, dass die Gemeinschaft für die fehlerhaft konstruierte und damit mangelhafte Geschossdecke zuständig sei, da diese im Gemeinschaftseigentum stehe. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben dem Klagebegehren größtenteils stattgegeben.

Der V. Zivilsenat des BGH hat die von dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung eingelegte Revision zurückgewiesen. Das Gericht führt aus, dass rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten der § 14 Nummer 1 WEG ist. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein solcher Nachteil sei aber dem Eigentümer der unteren Wohnung infolge des Austausches des Bodenbelags in der darüber liegenden Dachgeschosswohnung entstanden.

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Laut Bundesgerichtshof gilt das grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entsprechen würde. Zwar können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, wegen der Zwischendecke gegen die gesamte Gemeinschaft vorzugehen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass der Eigentümer der Dachgeschosswohnung zunächst auf den unteren Eigentümer Rücksicht nehmen muss und dafür Sorge zu tragen hat, dass der Trittschall auch nach Austausch des Bodenbelages wieder den DIN-Normen entspricht.

Etwas anderes könne nur gelten, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer keine alternative Abhilfemöglichkeit hat. Im vorliegenden Fall sei es dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung auch zumutbar und möglich, durch vergleichsweise einfache Maßnahmen wie etwa die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelages die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschall zu gewährleisten. Welche konkrete Maßnahme er ergreift, bleibt ihm überlassen. Aus diesem Grund kann der andere Wohnungseigentümer gemäß § 1004 BGB und § 15 Absatz 3 in Verbindung mit § 14 Nummer 1 WEG auch die Beseitigung der Beeinträchtigungen seines Wohneigentums verlangen.

       Quelle: VDIV Homepage

 

Wer sein Rad liebt, der trägt es in die Wohnung

Insbesondere in Städten mit vielen Diebstählen ist es üblich, dass Mieter teuer Räder mit in die Wohnung nehmen. In Hamburg hat ein Vermieter versucht, seinem Mieter das Tragen des Rades durch das Treppenhaus zu untersagen. Vermutlich wollte er so Schäden vorbeugen, die durch das Anecken des Rads im Hausflur entstehen können.

Mit seinem Verbot scheiterte er jedoch vor dem Amtsgericht Hamburg-Altona (Az. 318c C 1/19). Es gehöre zur allgemeinen Nutzung einer Wohnung, ein Rad mit in die Wohnung zu nehmen. Folglich sei auch das Tragen durchs Treppenhaus erlaubt. Im konkreten Fall hatte der Vermieter dem Mieter das Verbot nach Einzug schriftlich mitgeteilt.

Auch ein Verbot per Klausel im Mietvertragsformular würde am Recht des Mieters nichts ändern: Sie wäre sehr wahrscheinlich unwirksam.

Tatsächliche Schäden. Natürlich gibt das Urteil Radfahrern nicht das Recht, das Treppenhaus zu beschädigen.

Kommt es etwa zu schwarzen Flecken an der Wand, weil der Mieter mit den Rädern aneckt, muss er die Beseitigung der Schäden bezahlen.

Wohnungseigentum. Laut Landgericht München können Eigentümer per Mehrheitsbeschluss bestimmen, dass Räder nur im gemeinschaftlichen Fahrradraum oder im Keller abgestellt werden – und nicht in den Wohnungen (Az. 36 S 3100/17 WEG).

Quelle: Finanztest 03/2020

 

Notfdienstpauschale

Vermieter dürfen die Kosten für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 62/19). Wenn ein Hausmeister Schadensmeldungen entgegennehme und, falls nötig, Reparaturen veranlasse, übe er Verwaltungstätigkeiten aus, deren Kosten der Vermieter trage.

Quelle: Finanztest 03/2020

 

Stromschulden

Hat eine vermietete Wohnung einen eigenen Stromzähler, ist normalerweise der Mieter und nicht der Hauseigentümer Vertragspartner des Stromversorgers. Der Vermieter haftet daher nicht für die Kosten, die durch den Stromverbrauch des Mieters und eine Sperrung des Stromanschlusses entstehen, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 165/18).

Quelle: Finanztest 03/2020

 

Markise kann bleiben

Wollen Mieter über ihrem Balkon eine Markise anbringen, brauchen sie die Erlaubnis des Vermieters. Manche verweigern diese, etwa weil sie eine optische Verschlechterung des Gebäudes fürchten. Im Einzelfall können Mieter die Zustimmung aber gerichtlich erwirken. Etwa wenn der Eingriff in die Bausubstanz gering ist (hier: vier Bohrungen und Schrauben) und der Mieter zusagt, die Markise bei Auszug zu demontieren (Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Az.: 401c V 193/18).

Quelle: Finanztest 02/2020

 

Mülltrennung ist Aufgabe der Mieter

Mieter müssen unter Umständen die Kosten tragen, die anfallen, um eine Mülltrennung zu überprüfen und Abfall nachzusortieren. Diese Zusatzausgaben für Vermieter dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, entschied das Amtsgericht Frankenthal. Im verhandelten Fall trennten Bewohner einer Wohnanlage den Müll nicht richtig. Die Vermieterin musste daher für die Müllbeseitigung mehr zahlen.

Qelle: Videotext RTL II 01.01.2020

 

Hunde in Mietwohnung - Ablehnung mit Grund

 

Ein Vermieter muss das Halten eines Hundes in einer Mietwohnung erlauben, wenn er keine konkreten Gründe darlegen kann. Allgemeine Bedenken sind nicht ausreichend. Das gilt zumindest, wenn die Wohnung groß genug ist und der Hund nicht einer gefährlichen Rasse angehört. Das hat das Amtsgericht München (Az. 411 C 976/18) entschieden. In dem Fall wollten sich Mieter mit Kindern gerne einen Hund anschaffen und baten den Vermieter um Einwilligung. Infrage kamen die Rassen Magyar Viszla, Deutsch-Drahthaar oder Deutsch-Kurzhaar, Weimaraner oder Mischling dieser Rassen mit einer Widerristhöhe von 52 bis 64 cm. Die Mieter gaben an, langjährige Erfahrung als Hundehalter zu haben. Der Vermieter lehnt ab, die Mieter klagten. Das Gericht urteilte: Der Vermieter durfte seine Zustimmung nicht einfach verweigern. Eine Ablehnung müsse sich auf konkrete Anhaltspunkte für eine unzumutbare Belästigung stützen.

Quelle: Finanztest 09/2019

 

Die Mietpreisbremse ist mit dem Grundgesetz vereinbar

Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht wies die Beschwerde einer Vermieterin aus Berlin ab. Sie war wegen Überschreitung der Mietpreisgrenze zu Rückzahlungen verurteilt worden.  https://www.welt.de/img/deutschland/crop140132097/9980892398-ci5x10s-w450/Bilder-zur-Campus-Elite-Uni-GoettingenM1zU3.jpgDie 2015 eingeführte Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht in einem am Dienstag veröffentlichten Beschluss. Die Regelungen verstoßen demnach weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. Das höchste deutsche Gericht nahm deshalb eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung auf. Die Klage einer Berliner Vermieterin und zwei Kontrollanträge des Landgerichts Berlin blieben damit ohne Erfolg. Das Landgericht hatte die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft und deshalb das Bundesverfassungsgericht angerufen.

Die zuständige Kammer des Verfassungsgerichts folgte dieser Einschätzung nicht: „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“, erklärten die Verfassungsrichter. Die Regulierung der Miethöhe sei auch verfassungsrechtlich geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass in beliebten Wohngegenden die Mieten durch die Decke gehen. In bestimmten „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ dürfen sie deshalb bei neuen Verträgen um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wo solche Gebiete sind, entscheiden die Landesregierungen. Die Vergleichsmiete bestimmt sich nach dem Mietspiegel. In einigen Fällen gibt es Ausnahmen, zum Beispiel bei Neubauten und Sanierungen. Die Vermieterin hatte geklagt, weil sie die Miete zu hoch angesetzt hatte und ihrer Mieterin Geld zurückzahlen sollte. Am Berliner Landgericht gibt es zudem eine Kammer, die die Mietpreisbremse für verfassungswidrig hielt. Die Berliner Richter hatten deshalb zwei Verfahren ausgesetzt, um eine Entscheidung in Karlsruhe einzuholen. Ende 2018 galt der Mietendeckel in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland, außer in Berlin zum Beispiel auch in München und Frankfurt, Braunschweig und Jena.Anfang des Jahres waren die Regelungen nachgebessert worden. Erst am Sonntag haben sich Union und SPD im Koalitionsausschuss auf eine erneute Verschärfung der Mietpreisbremse verständigt. Unter anderem soll zu viel gezahlte Miete künftig rückwirkend für zweieinhalb Jahre zurückgefordert werden können. Außerdem soll die ursprünglich auf fünf Jahre befristete Regelung bis 2025 verlängert werden.

Quelle: Welt.de, 20.08.2019

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.06.2019 (Az. V ZR 254/17) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.

Im konkreten Fall ließ der betroffene Eigentümer seine einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. März 2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts in Betracht. Diese Vorschriften könnten aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte.

Ein Ausgleich liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssten Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben komme, für die sie einzustehen haben. Sie müssten ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. 

Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen führe zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als "gerecht" empfundenes Ergebnis einstellte.

 

Bei Mängel in der Wohnung: Handwerker dürfen rein

Mieter müssen alle Arbeiten dulden, die zur Instandsetzung oder - haltung der Wohnung erforderlich sind. In diesem Zusammenhang müssen sie auch Handwerkern Zutritt gewähren, damit diese die Arbeiten vorbereiten und durchführen können.

Das Amtsgericht München (Az. 418 C 18466/18) urteilte entsprechend. Dies gilt auch für Mieter, die schon über 90 Jahre alt sind, dies sei kein relevanter Grund, Handwerkern den Zugang zur Wohnung zu verweigern.

Quelle: Videotext RTL II, 28.06.2019

 

Mieter und Eigentümer betroffen - BGH hebt Urteile zu Eigenbedarf auf - Gerichte müssen Härtefälle genauer prüfen

Bei Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht mehr pauschal urteilen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, und in bestimmten Fällen einen Gutachter heranziehen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend machen kann. Der BGH hob zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten.

In einem Fall war ein Familienvater mit seiner Revision erfolgreich, der für seine Berliner Wohnung Eigenbedarf angemeldet hatte (Az. VIII ZR 180/18). Er hatte einer 80-jährigen Mieterin gekündigt, die seit 45 Jahren in der Wohnung lebt und an Demenz attestiert wurde. Die Seniorin wollte die Wohnung aber nicht verlassen. Das Problem: Der Eigentümer braucht selbst eine größere Bleibe. Er will mit seiner Frau und den zwei kleinen Kindern aus seiner derzeitigen 2-Zimmerwohnung in die vor kurzem gekaufte 73 m² große 3-Zimmer-Wohnung ziehen. In vorausgegangener Instanz hatte das Berliner Landgericht zwar den Eigenbedarf der Familie bestätigt - die Seniorin konnte aber wegen der langen Wohndauer und einer attestierten Demenz trotzdem in ihrem Zuhause bleiben. Ob die alte Dame nun doch raus muss, hängt davon ab, ob sie in einem neuen Prozess negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug nachweisen kann.

Im zweiten Fall entschied der BGH zugunsten von zwei Mietern einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt (Az. VIII ZR 167/17). Sie hatten sich gegen den Rausschmiss gewehrt. Die Eigentümerin wollte dort mit ihrem Freund einziehen – mit der Begründung, näher bei ihrer pflegebedürftigen Großmutter zu sein.

Quelle: Focus Money Online, 22.05.2019

 

Rauchen auf dem Balkon erlaubt?

Bei einer Balkonparty wird gerne auf dem selbigen geraucht. Rauchen kann aber nicht nur ein Ärgernis mit den Nachbarn oder dem Vermieter darstellen, sondern auch teuer werden...Wenn der Qualm als wesentliche Beeinträchtigung empfunden wird, muss Rücksicht genommen werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter Az.: V ZR 110/14). Raucher können dann verpflichtet werden, nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon zu rauchen. Hierzu gibt es zahlreiche Einzelfallentscheidungen von Gerichten. Hierbei wurde geregelt, welche Zeitfenster für die Raucher und die Nachbarn zumutbar sind. Das AG Lichtenberg hat in Berlin z.B. einen Vergleich beschlossen: Eine Mieterin darf zwischen 20:00 Uhr und 06:00 Uhr nicht mehr auf dem Balkon rauchen. Falls sie doch in dieser Zeit auf dem Balkon raucht, droht eine Strafe bis zu 250.000 € oder eine Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten.

Quelle: Videotext RTL II

 

Eigenbedarfskündigung nicht immer möglich...

Wer eine neu gekaufte Eigentumswohnung selbst nutzen möchte, kommt um eine Eigenbedarfskündigung nicht herum, wenn diese vermietet ist. Doch nicht immer ist diese problemlos umsetzbar...

Denn nach einem Urteil des Landgerichts Berlin stellt der Wohnungsverlust für Mieter in höherem Alter einen Härtefall dar. In diesem Fall wurde die Eigenbedarfskündigung abgeschmettert...

Quelle: Deutsche Wohnungswirtschaft

 

Beschließen die Wohnungseigentümer, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, müssen sie nicht solche Wohnungen ausnehmen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Installation und die Wartung von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen einer Fachfirma zu übertragen. Die Anschaffungskosten sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Prüfung über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Die Eigentümer mehrerer Wohnungen haben gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Sie wenden ein, sie hätten ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet und möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Diese Anfechtungsklage hat allerdings keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied unter Az.: V ZR 273/17 am 07.12.2018 wie folgt:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung. Die Wohnungseigentümer können eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren WEGs zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, gering.

Für das Mietrecht hatte der BGH bereits zuvor klargestellt, dass eine einheitliche Ausstattung des gesamten Gebäudes ein höheres Maß an Sicherheit darstellt als eine Ausstattung durch einzelne Mieter. Daher müssen Mieter die Installation von Rauchwarnmeldern auch dann dulden, wenn sie bereits eigene Geräte installiert haben.

Quelle: haufe.de

 

 

Wer der Mieterhöhung zustimmt, hat kein Widerspruchsrecht.

 

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung sollten sich Mieter gut überlegen. Sie können diese später nicht widerrufen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) unter Aktenzeichen: VIII ZR 94/17.

 

"Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor Fehlentscheidungen schützen", sagte die Vorsitzende Richterin. Bei einer Mieterhöhung gebe es aber kein Informationsdefizit und keinen zeitlichen Druck, weil der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Zustimmung klagen könne. Eine Anhebung müsse zudem genau begründet werden. Deshalb sei das Widerrufsrecht hier nicht anwendbar.

Schriftlich begründete Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seien vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst, begründete der für Wohnraummietverhältnisse zuständige Zivilsenat in Karlsruhe seine Entscheidung. Ein zweiwöchiges Widerrufsrecht besteht beispielsweise bei telefonisch oder über das Internet abgeschlossenen Kaufverträgen oder bei sogenannten Haustürgeschäften.

Ein Widerrufsrecht hätte Tausende Mieterhöhungen der vergangenen zwölf Monate unwirksam gemacht. Denn besteht ein Widerrufsrecht, muss darauf ausdrücklich hingewiesen werden. Unterbleibt diese Belehrung, kann die Zustimmung noch ein Jahr lang zurückgezogen werden. Das gilt jedenfalls für gewerbliche Vermieter.

Im konkreten Streitfall hatte eine Wohnungsgesellschaft in Berlin die Miete im Jahr 2015 um monatlich etwa 121 Euro erhöht. Der Mieter stimmte zunächst zu. Dann widerrief er aber und verwies auf das Fernabsatzgesetz. Seine Klage auf Rückzahlung der Erhöhungsbeträge für zehn Monate war bereits in den Vorinstanzen gescheitert.

Das Fernabsatzgesetz gilt bei allen Verträgen, die nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmens abgeschossen wurden, also auch bei Mieterhöhungsverlangen per Brief. Bei Fernabsatzgeschäften gilt grundsätzlich auch das vierzehntägige Widerrufsrecht. Der BGH verneinte solch ein Widerrufsrecht jetzt aber bei Mieterhöhungen. Das Urteil erging in letzter Instanz und ist rechtskräftig.

Quelle: Spiegel-Online

 

Instandsetzungen auch ohne Ablaufplan

Wenn Vermieter Instandsetzungen an ihrem Haus oder Wohnung veranlassen, haben Mieter kein Recht auf

einen detailierten Ablaufplan. Dies entschied das Landgericht Berlin (Az.: 65 T 73/18).

Mieter können auch nicht verlangen, dass die Arbeiten nur in der Freizeit ausgeführt werden, urteilten die Richter.

Quelle: Zeitschrift " Das Grundeigentum" 16/2018

 

Kündigung bei Mietschulden

Sollte die Mietzahlung mehrfach ausbleiben, können Vermieter sowohl eine fristlose als auch zusätzlich eine ordentliche Kündigung aussprechen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) ist diese Kombination zulässig. In der Praxis bedeutet dies, dass auch bei Nachzahlungen von Mietrückständen weiter die die fristgerechte Kündigung gilt.

 

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss diese auch nach dem Auszug nicht streichen - Dies gilt selbst dann, wenn es verprochen bzw. vereinbart wurde!

Wenn ein Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss er diese beim Auszug auch nicht renoviert übergeben.

Eine Klausel im Mietvertrag, dass der Mieter trotzdem für Schönheitsreparaturen zuständig ist, ist unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter dem Vormieter zugesagt hat, dass er die Reparaturen übernehmen wird. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter Az. VIII ZR 277/16.

Im konkreten Fall hatte der Mieter vom Vormieter beim Einzug in die Wohnung einen Teppichboden und andere Gegenstände übernommen. Dafür übernahm er die Wohnung unrenoviert und sicherte dem Vormieter schriftlich zu, dass er für die Renovierungsarbeiten geradestehen wird.

Als er auszog, renovierte er die Wohnung. Doch der Vermieter war mit den Arbeiten nicht zufrieden, beauftragte einen Handwerker und machte anschließend die Kosten geltend. Der Vermieter berief sich dabei auf die schriftliche Zusicherung des Mieters gegenüber dem Vormieter.  

Nach dem Urteil des BGH muss der Mieter die Renovierung beziehungsweise die Kosten nicht übernehmen, weil er in eine unrenovierte Wohnung gezogen war. Auf eine Absprache zwischen Vormieter und Nachmieter könne sich der Vermieter nicht berufen.

(Quelle: SWR / ARD-Rechtsredaktion)

 

Absperrhahn – Mieter zahlt Reparatur

Vermieter können von Mietern verlangen, dass diese die Reparatur eines defekten Kaltwasserabsperrhahns in der Mietwohnung bezahlen.

Voraussetzung hierfür: Es wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur Übernahme von Reparaturen an Installationsgegenständen (sog. Kleinreparaturklausel) in der Wohnung verpflichtet ist.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied dies (Az.: 106 C 46/2017) in einem Fall. Hier sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter Kleinreparaturen von bis 120,00 € zu übernehmen hat. Die Reparatur des Hahns hat rd. 50,00 € gekostet. Das Amtsgericht sah die Klausel als wirksam an.

Laut Bundesgerichtshof kann ein Mieter nur mit Reparaturen an Teilen der Wohnung belastet werden, die seinem „häufigen Zugriff“ unterliegen (Az. VIII ZR 91/88). Den Absperrhahn betätigen die meisten sicher nur, z.B. bevor sie in den Urlaub fahren.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg vertrat aber die Meinung: Manche Mieter stellten aus Vorsicht vor Wasserschäden das Wasser auch bei kürzeren Abwesenheiten aus.

(Quelle: Finanztest 07/2018)

 

Gemeinschaft trägt Kosten der Baumpflege

Ein Wohnungseigentümer muss nicht unbedingt für die Pflege von Bäumen im Gartenanteil seines Sondernutzungsrechts aufkommen. Das hat das Amtsgericht München (Az. 481 C 24911/16 WEG) entschieden. Die Stadt München sah für das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft Bäume vor. Die Teilungserklärung legte die Kosten für deren Pflege anteilig auf alle Eigentümer um. Für die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsflächen sollten aber aber diese Eigentümer alleine aufkommen. Die Kosten der behördlich vorgesehenen Bäume auf diesen Flächen wies ihnen die Teilungserklärung nach. Ansicht des Gerichts nicht eindeutig genug. Daher müsse die WEG zahlen...

(Quelle: Finanztest 05/2018)

 

Teilkündigung bei Garagenmiete möglich

Wenn ein Garagenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet wird, darf der Vermieter nicht nur eine Teilkündigung nur für die Garage aussprechen. Denn die Mieter entscheiden sich oft gerade wegen dem Stellplatz für die Wohnung.

Das Landgericht Bamberg hält eine Teilkündigung aber in Ausnahmefällen für möglich. Dies sei dann der Fall, wenn der Vermieter einen gleichwertigen Garagenstellplatz als Ersatz anbietet und der Mieter sich weigert, diesen zu akzeptieren. Dies könnte als Schickane zum Nachteil des Vermieters und damit als treuwidrig angesehen werden. (Urteil vom 06.10.17, Az. 3 S 56/16).

(Quelle: Finanztest 05/2018)

 

Beim Auszug...

Hinterläßt ein Mieter defekte Heizkörper und Armaturen, kann der Vermieter nach dem Auszug Schadensersatz verlangen, ohne zuvor eine Frist zu setzen.

So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 157/17). Eine Frist zu setzen ist nur erforderlich, wenn der Mieter seine Leistung nicht erbringe, etwa bei Schönheitsreparaturen. Der Mieter habe aber die Pflicht verletzt, die angemieteten Räume pfleglich zu behandeln.

(Quelle: Finanztest 05/2018)

 

Urteil zur Grundsteuer Neuberechnung

Die Steuer auf Grundeigentum ist nicht mehr zeitgemäß und muss neu geregelt werden, entschied das Verfassungsgericht.

Die Bemessung der Grundsteuer für Immobilien ist verfassungswidrig. Die seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepassten Einheitswerte für Grundstücke seien "völlig überholt" und führten zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer, entschied das Bundesverfassungsgericht. Demnach muss der Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen – sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, dürften die derzeitigen Regeln nicht mehr angewandt werden. (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u.a.Im Anschluss soll eine Übergangsfrist bis 2024 eingeräumt werden.

Da dem Gericht nur Fälle aus den westlichen Bundesländern vorlagen, bezieht sich das Urteil formaljuristisch auch nur auf sie. In den neuen Bundesländern ist die Situation aber vergleichbar. Von dem Urteil können deshalb Mieterinnen und Mieter im gesamten Bundesgebiet betroffen sein, weil Hausbesitzer die Steuer auf die Miete umlegen können.

Was ist Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist unterteilt in Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Worüber entschied das Gericht?

Bei der Berechnung der Grundsteuer werden Einheitswerte zugrunde gelegt. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Das Bundesverfassungsgericht entschied über die Frage, ob damit gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoßen wird.

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Das ist in Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes festgelegt. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwandes nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden. Bei Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen gibt es allerdings auch Neubewertungen. 

Wie wird die Grundsteuer berechnet und wer bezahlt sie?

Die Grundsteuer wird im Grundsatz vom Bund geregelt, sie steht aber den Kommunen zu. Die Berechnung auf Grundlage des Einheitswertes ist mehrstufig. Dieser wird erst mit einer Messzahl, die nach Art des Objektes und Größe der Kommune variiert, und dann mit dem Hebesatz, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festsetzt, multipliziert. Die Grundsteuer trifft die Eigentümer und wird gegebenenfalls an den Mieter weitergegeben, falls dieses im Mietvertrag geregelt ist.

Wie könnten Reformen der Grundsteuer aussehen?

Für die Reform gibt es bereits verschiedene Vorschläge, am umstrittensten ist die Frage, ob und wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll. Der Deutsche Mieterbund und andere Verbände fordern, die Grundsteuer ausschließlich als Bodensteuer zu gestalten. Das könnte den Wohnungsbau besonders in Städten fördern und Spekulation verhindern, argumentieren sie. Mieterinnen und Mieter von Wohnungen würden entlastet und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belastet.

(Quelle: Zeit-Online sowie SZ vom 11.04.2018)

 

Eintritt in Mietvertrag nach Todesfall: Geringes Gehalt allein rechtfertigt Vermieter-Kündigung nicht

Nach dem Tod eines Mieters treten unter bestimmten Umständen der Ehegatte oder Lebenspartner, Kinder, Familien- oder Haushaltsangehörige des Mieters an dessen Stelle in das Mietverhältnis ein; diese können allerdings durch eine rechtzeitige Erklärung ihren Eintritt in das Mietverhältnis verhindern.

Auch der Vermieter ist nicht in jedem Fall gezwungen, den neuen Mieter zu akzeptieren. Er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt erfahren hat, kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Mangelnde Zahlungsfähigkeit kann ein solcher Grund sein. Indes hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung einer vorschnellen Kündigung durch den Vermieter aus finanziellen Gründen einen Riegel vorgeschoben. Für eine Kündigung wegen mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit reicht demnach nicht allein der Umstand aus, dass sich der Eingetretene noch in der Ausbildung befindet und nur ein Ausbildungsgehalt bezieht. Hinzukommen müssen konkrete Anhaltspunkte, die zuverlässig darauf schließen lassen, dass die Mietzahlungen alsbald ausbleiben. Sind Geldquellen vorhanden, die die Mietzahlungen sicherstellen, wie staatliche Hilfen, Einnahmen aus Untervermietung, Unterstützung durch Verwandte, Vergütungen aus Nebentätigkeiten oder vorhandenes Vermögen, fehlen solche Anhaltspunkte für das künftige Ausbleiben von Zahlungen.

Quelle: (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17)

 

Mieter muss Aufzug dulden

Mieter müssen den Einbau eines Aufzugs auch dann als Modernisierung dulden, wenn er auf dem Treppenpodest zwischen den Etagen hält. Die Wohnungen könnten nach dem Einbau viel besser als vorher erreicht werden, auch wenn der Aufzug nicht auf der Ebene der Eingangstüren halte, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 17 C 158/16)

Quelle: Finanztest 03/2018

 

Neue Regeln fürs Bauen mit Architekten durch das Bauvertragsrecht seit 01.01.2018

Seit dem 01. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Dieses ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).  Bisher galt ein Bauvertrag als normaler Werkvertrag beim privaten Bauen mit Unterstützung eines Architekten. Da diese Verträge sehr komplex sind, wurde das Werkvertragsrecht nun neu strukturiert. In den §§ 650a bis 650v sind diese Regelungen erstmals definiert. ("Bauvertrag","Verbraucherbauvertrag" und " Architektenvertrag").

Bauherren, die individuell planen möchten und eine fachliche Unterstützung suchen, benötigen hierzu die Hilfe eines Architekten. Ein Architekt muss Mitglied in der Architektenkammer sein und berechnet seine Leistungen nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI untereilt die Grundleistungen in neun Leistungsphasen. Diese umfassen alles von der Grundlagenermittlung bis hin zur Objektbetreuung. Die Bauherren können einen Architekten entweder umfassend für alle Leitungen beauftragen oder aber auch nur für einzelne Aufgaben, entsprechend erfolgt die Abrechnung der Leistungen.

Bei den Phasen 1-3 geht es um die Ideenfindung und den ersten Entwurf. Hierfür fällt rd. 1/4 des Gesamthonorars an.

Die Phasen 4-7 werden dann konkreter, hierunter fällt die Vorbereitung für den Bau, die Baugenehmigung, Pläne, Ausschreibungen und Vergabe an die Handwerksgebiete. Hierfür schlagen rd. 40% des Honorars zu Buche.

Die komplexeste Phase ist die 8., hierunter wird die Bauüberwachung durchgeführt. Hierfür sind rd. 1/3 der Kosten zu berrappen.

Die letzte Phase, die 9. ist nach der Abnahme des Bauwerks die Objektbetreuung. Hierbei handelt es sich um die 5-jährige Gewährleistungsfrist. In diesem Zeitrahmen haben die Bauherren gegenüber den Handwerkern und Baufirmen ein Recht auf Nachbesserung bei möglichen Baumängeln. Die Phase wird mit ca. 2% des Honorars berrechnet.

Neu ist auch das Recht des Architekten auf Teilabnahme: Damit reduzieren die Planer ihre Haftung gegenüber dem Bauherren von bisher 10 Jahren auf 5 Jahre. Dies greift aber nur, wenn der Architekt sämtliche neun Phasen nach der HOAI überommen hat und auch die Schlussbegehung nach Ablauf der Gewährleistungsfrist durchgeführt hat. Hat also der Planer alle Leistungsphasen übernommen, kann er ab jetzt mit dem Teilabnahmerecht bereits nach der Abnahme der Handwerksleistungen fordern, dass auch seine bisher erfolgten Leistungen vom Bauherrn abgenommen werden. Er reduziert hierdurch seine eigene Haftung erheblich und kommt zeitgleich nach 5 Jahren mit den Handwerksfirmen aus der Gewährleistung. Es wird daher allen privaten Bauherren  geraten, rechtzeitig vor dem Ablauf der Gewährleistung eine Baubegehung von einem unabhängigen Sachverständigen durchführen zu lassen, um wirklich alle Mängel zu entdecken.

Architektenverträge können auch formlos und mündlich oder durch schlüssiges Handel ("konkludentes Handeln") zu stande kommen. Damit Bauherren, die eigentlich nur einen ersten Entwurf vom Architekten haben wollten, nicht unversehens die kompletten Leistungen für das ganze Haus kaufen müssen, gibt es ab sofort ein neues Sonderkündigungsrecht. Dies funktioniert so: Nach der Zielfindungsphase legt der Planer dem Bauherren die Pläne samt Kostenschätzung vor. Gleichzeitig muss er den Verbraucher in Textform aufklären, dass er binnen 2 Wochen nach Vorlage dieser Unterlagen ein Sonderkündigungsrecht hat. Nutzt der Bauherr dieses Recht, muss er auch nur alle bisher erbrachten Leistungen bezahlen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Versäumt der Archtitekt den Hinweis, gilt dieses Kündigungsrecht weiterhin über die gesamte Bauzeit.

Diese Neuerungen sollen Klarheit bringen und Ärger vermeiden, wie bisher z.B. die Frage, wann aus unverbindlichen Vorgesprächen ein kostenpflichtiger Auftrag entsteht. Zudem erleichtert dieses Gesetz auch dem Architekten das Leben, denn sie werden bei der Bauüberwachung bei Mängeln nicht sofort zum Schadensersatz herangezogen, sondern können im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung nun erst die ausführenden Baufirma zur Nachbesserung auffordern. Dies sollte dazu führen, dass viele Baufirmen Nachbesserungen schneller durchführen, um weitere Kosten zu vermeiden.