Hier finden Sie ständig aktuelle Rechtssprechungen / Urteile aus der Immobilienwirtschaft:

 

Info 09/2019

Die Mietpreisbremse ist mit dem Grundgesetzt vereinbar

Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht wies die Beschwerde einer Vermieterin aus Berlin ab. Sie war wegen Überschreitung der Mietpreisgrenze zu Rückzahlungen verurteilt worden.  https://www.welt.de/img/deutschland/crop140132097/9980892398-ci5x10s-w450/Bilder-zur-Campus-Elite-Uni-GoettingenM1zU3.jpgDie 2015 eingeführte Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht in einem am Dienstag veröffentlichten Beschluss. Die Regelungen verstoßen demnach weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. Das höchste deutsche Gericht nahm deshalb eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an. Die Klage einer Berliner Vermieterin und zwei Kontrollanträge des Landgerichts Berlin blieben damit ohne Erfolg. Das Landgericht hatte die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft und deshalb das Bundesverfassungsgericht angerufen.

Die zuständige Kammer des Verfassungsgerichts folgte dieser Einschätzung nicht. „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“, erklärten die Verfassungsrichter. Die Regulierung der Miethöhe sei auch verfassungsrechtlich geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass in beliebten Wohngegenden die Mieten durch die Decke gehen. In bestimmten „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ dürfen sie deshalb bei neuen Verträgen um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wo solche Gebiete sind, entscheiden die Landesregierungen. Die Vergleichsmiete bestimmt sich nach dem Mietspiegel. In einigen Fällen gibt es Ausnahmen, zum Beispiel bei Neubauten und Sanierungen.Die Vermieterin hatte geklagt, weil sie die Miete zu hoch angesetzt hatte und ihrer Mieterin Geld zurückzahlen sollte. Am Berliner Landgericht gibt es zudem eine Kammer, die die Mietpreisbremse für verfassungswidrig hielt. Die Berliner Richter hatten deshalb zwei Verfahren ausgesetzt, um eine Entscheidung in Karlsruhe einzuholen. Ende 2018 galt der Mietendeckel in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland: außer in Berlin zum Beispiel auch in München und Frankfurt, Braunschweig und Jena.Anfang des Jahres waren die Regelungen nachgebessert worden. Erst am Sonntag haben sich Union und SPD im Koalitionsausschuss auf eine erneute Verschärfung der Mietpreisbremse verständigt. Unter anderem soll zu viel gezahlte Miete künftig rückwirkend für zweieinhalb Jahre zurückgefordert werden können. Außerdem soll die ursprünglich auf fünf Jahre befristete Regelung bis 2025 verlängert werden.

Quelle: Welt.de, 20.08.2019

 

Info 08/2019

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.06.2019 (Az. V ZR 254/17) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.

Im konkreten Fall ließ der betroffene Eigentümer seine einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. März 2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts in Betracht. Diese Vorschriften könnten aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte.

Ein Ausgleich liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssten Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben komme, für die sie einzustehen haben. Sie müssten ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. 

Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen führe zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als "gerecht" empfundenes Ergebnis einstellte.

 

Info 07/2019

Bei Mängel in der Wohnung: Handwerker dürfen rein

Mieter müssen alle Arbeiten dulden, die zur Instandsetzung oder - haltung der Wohnung erforderlich sind. In diesem Zusammenhang müssen sie auch Handwerkern Zutritt gewähren, damit diese die Arbeiten vorbereiten und durchführen können.

Das Amtsgericht München (Az. 418 C 18466/18) urteilte entsprechend. Dies gilt auch für Mieter, die schon über 90 Jahre alt sind, dies sei kein relevanter Grund, Handwerkern den Zugang zur Wohnung zu verweigern.

Quelle: Videotext RTL II, 28.06.2019

 

Info 06/2019

Mieter und Eigentümer betroffen - BGH hebt Urteile zu Eigenbedarf auf - Gerichte müssen Härtefälle genauer prüfen

Bei Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht mehr pauschal urteilen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, und in bestimmten Fällen einen Gutachter heranziehen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend machen kann. Der BGH hob zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten.

In einem Fall war ein Familienvater mit seiner Revision erfolgreich, der für seine Berliner Wohnung Eigenbedarf angemeldet hatte (Az. VIII ZR 180/18). Er hatte einer 80-jährigen Mieterin gekündigt, die seit 45 Jahren in der Wohnung lebt und an Demenz attestiert wurde. Die Seniorin wollte die Wohnung aber nicht verlassen. Das Problem: Der Eigentümer braucht selbst eine größere Bleibe. Er will mit seiner Frau und den zwei kleinen Kindern aus seiner derzeitigen 2-Zimmerwohnung in die vor kurzem gekaufte 73 m² große 3-Zimmer-Wohnung ziehen. In vorausgegangener Instanz hatte das Berliner Landgericht zwar den Eigenbedarf der Familie bestätigt - die Seniorin konnte aber wegen der langen Wohndauer und einer attestierten Demenz trotzdem in ihrem Zuhause bleiben. Ob die alte Dame nun doch raus muss, hängt davon ab, ob sie in einem neuen Prozess negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug nachweisen kann.

Im zweiten Fall entschied der BGH zugunsten von zwei Mietern einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt (Az. VIII ZR 167/17). Sie hatten sich gegen den Rausschmiss gewehrt. Die Eigentümerin wollte dort mit ihrem Freund einziehen – mit der Begründung, näher bei ihrer pflegebedürftigen Großmutter zu sein.

Quelle: Focus Money Online, 22.05.2019

 

Info 05/2019

Kosten für Wachschutz sind nicht auf Mieter umlegbar

Vermieter können die Kosten eines Wachdienstes nicht im Rahmen der Nebenkosten auf Ihre Mieter umlegen. Dies entschied das Amtsgericht Neunbrandenburg (Az.: 102 C 22/178). Dies gitl auch dann, wenn die Kosten explizit im Mietvertrag aufgeführt sind.

Quelle: Videotext RTL II

 

 

Info 04/2019

Rauchen auf dem Balkon erlaubt?

Bei einer Balkonparty wird gerne auf dem selbigen geraucht. Rauchen kann aber nicht nur ein Ärgernis mit den Nachbarn oder dem Vermieter darstellen, sondern auch teuer werden...Wenn der Qualm als wesentliche Beeinträchtigung empfunden wird, muss Rücksicht genommen werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter Az.: V ZR 110/14). Raucher können dann verpflichtet werden, nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon zu rauchen. Hierzu gibt es zahlreichen Einzelfallentscheidungen von Gerichten. Hierbei wurde geregelt, welche Zeitfenster für die Raucher und die Nachbarn zumutbar sind. Das AG Lichtenberg hat in Berlin z.B. einen Vergleich beschlossen: Eine Mieterin darf zwischen 20:00 Uhr und 06:00 Uhr nicht mehr auf dem Balkon rauchen. Falls sie doch in dieser Zeit auf dem Balkon raucht, droht eine Strafe bis zu 250.000 € oder eine Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten.

Quelle: Videotext RTL II

 

Info 03/2019

Eigenbedarfskündigung nicht immer möglich...

Wer eine neu gekaufte Eigentumswohnung selbst nutzen möchte, kommt um eine Eigenbedarfskündigung nicht herum, wenn diese vermietet ist. Doch nicht immer ist diese problemlos umsetzbar...

Denn nach einem Urteil des Landgerichts Berlin stellt der Wohnungsverlust für Mieter in höherem Alter einen Härtefall dar. In diesem Fall wurde die Eigenbedarfskündigung abgeschmettert...

Quelle: Deutsche Wohnungswirtschaft

 

Info 02/2019

 

Beschließen die Wohnungseigentümer, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, müssen sie nicht solche Wohnungen ausnehmen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Installation und die Wartung von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen einer Fachfirma zu übertragen. Die Anschaffungskosten sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Prüfung über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Die Eigentümer mehrerer Wohnungen haben gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Sie wenden ein, sie hätten ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet und möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden

Diese Anfechtungsklage hat allerdings keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied unter Az.: V ZR 273/17 am 07.12.2018 wie folgt:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung. Die Wohnungseigentümer können eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren WEGs zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, der ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, gering.

Für das Mietrecht hatte der BGH bereits zuvor klargestellt, dass eine einheitliche Ausstattung des gesamten Gebäudes ein höheres Maß an Sicherheit darstellt als eine Ausstattung durch einzelne Mieter. Daher müssen Mieter die Installation von Rauchwarnmeldern auch dann dulden, wenn sie bereits eigene Geräte installiert haben.

Quelle: haufe.de

 

Info 01/2019

 

Wer der Mieterhöhung zustimmt, hat kein Widerspruchsrecht

 

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung sollten sich Mieter gut überlegen. Sie können diese später nicht widerrufen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) unter Aktenzeichen: VIII ZR 94/17.

 

"Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor Fehlentscheidungen schützen", sagte die Vorsitzende Richterin. Bei einer Mieterhöhung gebe es aber kein Informationsdefizit und keinen zeitlichen Druck, weil der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Zustimmung klagen könne. Eine Anhebung müsse zudem genau begründet werden. Deshalb sei das Widerrufsrecht hier nicht anwendbar.

Schriftlich begründete Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seien vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst, begründete der für Wohnraummietverhältnisse zuständige Zivilsenat in Karlsruhe seine Entscheidung. Ein zweiwöchiges Widerrufsrecht besteht beispielsweise bei telefonisch oder über das Internet abgeschlossenen Kaufverträgen oder bei sogenannten Haustürgeschäften.

Ein Widerrufsrecht hätte Tausende Mieterhöhungen der vergangenen zwölf Monate unwirksam gemacht. Denn besteht ein Widerrufsrecht, muss darauf ausdrücklich hingewiesen werden. Unterbleibt diese Belehrung, kann die Zustimmung noch ein Jahr lang zurückgezogen werden. Das gilt jedenfalls für gewerbliche Vermieter.

Im konkreten Streitfall hatte eine Wohnungsgesellschaft in Berlin die Miete im Jahr 2015 um monatlich etwa 121 Euro erhöht. Der Mieter stimmte zunächst zu. Dann widerrief er aber und verwies auf das Fernabsatzgesetz. Seine Klage auf Rückzahlung der Erhöhungsbeträge für zehn Monate war bereits in den Vorinstanzen gescheitert.

Das Fernabsatzgesetz gilt bei allen Verträgen, die nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmens abgeschossen wurden, also auch bei Mieterhöhungsverlangen per Brief. Bei Fernabsatzgeschäften gilt grundsätzlich auch das vierzehntägige Widerrufsrecht. Der BGH verneinte solch ein Widerrufsrecht jetzt aber bei Mieterhöhungen. Das Urteil erging in letzter Instanz und ist rechtskräftig.

Quelle: Spiegel-Online

 

Info 12/2018

Instandsetzungen auch ohne Ablaufplan

Wenn Vermieter Instandsetzungen an ihrem Haus oder Wohnung veranlassen, haben Mieter kein Recht auf

einen detailierten Ablaufplan. Dies entschied das Landgericht Berlin (Az.: 65 T 73/18).

Mieter können auch nicht verlangen, dass die Arbeiten nur in der Freizeit ausgeführt werden, urteilten die Richter.

Quelle: Zeitschrift " Das Grundeigentum" 16/2018

 

Info 11/2018

Kündigung bei Mietschulden

Sollte die Mietzahlung mehrfach ausbleiben, können Vermieter sowohl eine fristlose als auch zusätzlich, eine ordentliche Kündigung aussprechen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) ist diese Kombination zulässig. In der Praxis bedeutet dies, dass auch bei Nachzahlungen von Mietrückständen weiter die die fristgerechte Kündigung gilt.

 

Info 10/2018

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss diese auch nach dem Auszug nicht streichen - Dies gilt selbst dann, wenn es verprochen bzw. vereinbart wurde!

Wenn ein Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss er diese beim Auszug auch nicht renoviert übergeben.

Eine Klausel im Mietvertrag, dass der Mieter trotzdem für Schönheitsreparaturen zuständig ist, ist unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter dem Vormieter zugesagt hat, dass er die Reparaturen übernehmen wird. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter Az. VIII ZR 277/16.

Im konkreten Fall hatte der Mieter vom Vormieter beim Einzug in die Wohnung einen Teppichboden und andere Gegenstände übernommen. Dafür übernahm er die Wohnung unrenoviert und sicherte dem Vormieter schriftlich zu, dass er für die Renovierungsarbeiten geradestehen wird.

Als er auszog, renovierte er die Wohnung. Doch der Vermieter war mit den Arbeiten nicht zufrieden, beauftragte einen Handwerker und machte anschließend die Kosten geltend. Der Vermieter berief sich dabei auf die schriftliche Zusicherung des Mieters gegenüber dem Vormieter.  

Nach dem Urteil des BGH muss der Mieter die Renovierung beziehungsweise die Kosten nicht übernehmen, weil er in eine unrenovierte Wohnung gezogen war. Auf eine Absprache zwischen Vormieter und Nachmieter könne sich der Vermieter nicht berufen.

(Quelle: SWR / ARD-Rechtsredaktion)

 

Info 09/2018

Absperrhahn – Mieter zahlt Reparatur

Vermieter können von Mietern verlangen, dass diese die Reparatur eines defekten Kaltwasserabsperrhahns in der Mietwohnung bezahlen.

Voraussetzung hierfür: Es wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur Übernahme von Reparaturen an Installationsgegenständen (sog. Kleinreparaturklausel) in der Wohnung verpflichtet ist.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied dies (Az.: 106 C 46/2017) in einem Fall. Hier sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter Kleinreparaturen von bis 120,00 € zu übernehmen hat. Die Reparatur des Hahns hat rd. 50,00 € gekostet. Das Amtsgericht sah die Klausel als wirksam an.

Laut Bundesgerichtshof kann ein Mieter nur mit Reparaturen an Teilen der Wohnung belastet werden, die seinem „häufigen Zugriff“ unterliegen (Az. VIII ZR 91/88). Den Absperrhahn betätigen die meisten sicher nur, z.B. bevor sie in den Urlaub fahren.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg vertrag aber die Meinung: Manche Mieter stellten aus Vorsicht vor Wasserschäden das Wasser auch bei kürzeren Abwesenheiten aus.

(Quelle: Finanztest 07/2018)

 

Info 08/2018

Gemeinschhaft trägt Kosten der Baumpflege

Ein Wohnungseigentümer muss nicht unbedingt für die Pflege von Bäumen im Gartenanteil seines Sondernutzungsrechts aufkommen. Das hat das Amtsgericht München (Az. 481 C 24911/16 WEG) entschieden. Die Stadt München sah für das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft Bäume vor. Die Teilungserklärung legte die Kosten für deren Pflege anteilig auf alle Eigentümer um. Für die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsflächen sollten aber aber diese Eigentümer alleine aufkommen. Die Kosten der behördlich vorgesehenen Bäume auf diesen Flächen wies ihnen die Teilungserklärung nach. Ansicht des Gerichts nicht eindeutig genug. Daher müsse die WEG zahlen...

(Quelle: Finanztest 05/2018)

 

Info 07/2018

Teilkündigung bei Garagenmiete möglich

Wenn ein Garagenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet wird, darf der Vermieter nicht eine Teilkündigung nur für die Garage aussprechen. Denn die Mieter entscheiden sich oft gerade wegen dem Stellplatz für die Wohnung.

Das Landgericht Bamberg hält eine Teilkündigung aber in Ausnahmefällen für möglich. Dies sei dann der Fall, wenn der Vermieter einen gleichwertigen Garagenstellplatz als Ersatz anbietet und der Mieter sich weigert, diesen zu akzeptieren. Dies könnte als Schickane zum Nachteil des Vermieters und damit als treuwidrig angesehen werden. (Urteil vom 06.10.17, Az. 3 S 56/16).

(Quelle: Finanztest 05/2018)

Info 06/2018

Beim Auszug...

Hinterläßt ein Mieter defekte Heizkörper und Armaturen, kann der Vermieter nach dem Auszug Schadensersatz verlangen, ohne zuvor eine Frist zu setzen.

So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 157/17). Eine Frist zu setzen ist nur erforderlich, wenn der Mieter seine Leistung nicht erbringe, etwa bei Schönheitsreparaturen. Der Mieter habe aber die Pflicht verletzt, die angemieteten Räume pfleglich zu behandeln.

(Quelle: Finanztest 05/2018)

Info 05/2018

Urteil zur Grundsteuer Neuberechnung

Die Steuer auf Grundeigentum ist nicht mehr zeitgemäß und muss neu geregelt werden, entschied das Verfassungsgericht.

Die Bemessung der Grundsteuer für Immobilien ist verfassungswidrig. Die seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepassten Einheitswerte für Grundstücke seien "völlig überholt" und führten zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer, entschied das Bundesverfassungsgericht. Demnach muss der Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen – sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, dürften die derzeitigen Regeln nicht mehr angewandt werden. (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u.a.Im Anschluss soll eine Übergangsfrist bis 2024 eingeräumt werden.

Da dem Gericht nur Fälle aus den westlichen Bundesländern vorlagen, bezieht sich das Urteil formaljuristisch auch nur auf sie. In den neuen Bundesländern ist die Situation aber vergleichbar. Von dem Urteil können deshalb Mieterinnen und Mieter im gesamten Bundesgebiet betroffen sein, weil Hausbesitzer die Steuer auf die Miete umlegen können.

Was ist Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist unterteilt in Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Worüber entschied das Gericht?

Bei der Berechnung der Grundsteuer werden Einheitswerte zugrunde gelegt. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Das Bundesverfassungsgericht entschied über die Frage, ob damit gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoßen wird.

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Das ist in Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes festgelegt. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwandes nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden. Bei Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen gibt es allerdings auch Neubewertungen. 

Wie wird die Grundsteuer berechnet und wer bezahlt sie?

Die Grundsteuer wird im Grundsatz vom Bund geregelt, sie steht aber den Kommunen zu. Die Berechnung auf Grundlage des Einheitswertes ist mehrstufig. Dieser wird erst mit einer Messzahl, die nach Art des Objektes und Größe der Kommune variiert, und dann mit dem Hebesatz, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festsetzt, multipliziert. Die Grundsteuer trifft die Eigentümer und wird gegebenenfalls an Mieter weitergegeben, falls dieses im Mietvertrag geregelt ist.

Wie könnten Reformen der Grundsteuer aussehen?

Für die Reform gibt es bereits verschiedene Vorschläge, am umstrittensten ist die Frage, ob und wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll. Der Deutsche Mieterbund und andere Verbände fordern, die Grundsteuer ausschließlich als Bodensteuer zu gestalten. Das könnte den Wohnungsbau besonders in Städten fördern und Spekulation verhindern, argumentieren sie. Mieterinnen und Mieter von Wohnungen würden entlastet und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belastet.

(Quelle: Zeit-Online sowie SZ vom 11.04.2018)

 

Info 04/2018

Eintritt in Mietvertrag nach Todesfall: Geringes Gehalt allein rechtfertigt Vermieter-Kündigung nicht

Nach dem Tod eines Mieters treten unter bestimmten Umständen der Ehegatte oder Lebenspartner, Kinder, Familien- oder Haushaltsangehörige des Mieters an dessen Stelle in das Mietverhältnis ein; diese können allerdings durch eine rechtzeitige Erklärung ihren Eintritt in das Mietverhältnis verhindern.

Auch der Vermieter ist nicht in jedem Fall gezwungen, den neuen Mieter zu akzeptieren. Er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt erfahren hat, kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Mangelnde Zahlungsfähigkeit kann ein solcher Grund sein. Indes hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung einer vorschnellen Kündigung durch den Vermieter aus finanziellen Gründen einen Riegel vorgeschoben. Für eine Kündigung wegen mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit reicht demnach nicht allein der Umstand aus, dass sich der Eingetretene noch in der Ausbildung befindet und nur ein Ausbildungsgehalt bezieht. Hinzukommen müssen konkrete Anhaltspunkte, die zuverlässig darauf schließen lassen, dass die Mietzahlungen alsbald ausbleiben. Sind Geldquellen vorhanden, die die Mietzahlungen sicherstellen, wie staatliche Hilfen, Einnahmen aus Untervermietung, Unterstützung durch Verwandte, Vergütungen aus Nebentätigkeiten oder vorhandenes Vermögen, fehlen solche Anhaltspunkte für das künftige Ausbleiben von Zahlungen.

Quelle: (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17)

 

Info 03/2018

Mieter muss Aufzug dulden

Mieter müssen den Einbau eines Aufzugs auch dann als Modernisierung dulden, wenn er auf dem Treppenpodest zwischen den Etagen hält. Die Wohnungen könnten nach dem Einbau viel besser als vorher erreicht werden, auch wenn der Aufzug nicht auf der Ebene der Eingangstüren halte, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 17 C 158/16)

Quelle: Finanztest 03/2018

 

Info 02/2018

Neue Regeln füs Bauen mit Architekten durch das Bauvertragsrecht seit 01.01.2018

Seit dem 01. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Dieses ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).  Bisher galt ein Bauvertrag als normaler Werkvertrag beim privaten Bauen mit Unterstüzung eines Architekten. Da diese Verträge sehr komplex sind, wurde das Werkvertragsrecht nun neu strukturiert. In den §§ 650a bis 650v sind diese Regelungen erstmals definiert. ("Bauvertrag","Verbraucherbauvertrag" und " Architektenvertrag").

Bauherren, die individuell planen möchten und eine fachliche Unterstützung suchen, benötigen hierzu die Hilfe eines Architekten. Ein Architekt muss Mitglied in der Architektenkammer sein und berechnet seine Leistungen nach der HOAI (Honorarordnung für Architeken und Ingenieure). Die HOAI untereilt die Grundleistungen in neun Leistungsphasen. Diese umfassen alles von der Grundlagenermittlung bis hin zur Objektbetreuung. Die Bauherren können einen Archtiekten entweder umfassend für alle Leitungen beauftragen oder aber auch nur für einzelne Aufgaben, entsprechend erfolgt die Abrechnung der Leistungen.

Bei den Phasen 1-3 geht es um die Ideenfindung und den ersten Entwurf. Hierfür fällt rd. 1/4 des Gesamthonorars an.

Die Phasen 4-7 werden dann konkreter, hierunter fällt die Vorbereitung für den Bau, die Baugenehmigung, Pläne, Ausschreibungen und Vergabe an die Handwerksgebiete. Hierfür schlagen rd. 40% des Honorars zu Buche.

Die komplexeste Phase ist die 8., hierunter wird die Bauüberwachung durchgeführt. Hierfür sind rd. 1/3 der Kosten zu berrappen.

Die letzte Phase, die 9. ist nach der Abnahme des Bauwerks die Objektbetreuung. Herbei handelt es sich um die 5-jährige Gewährleistungsfrist. In diesem Zeitrahmen haben die Bauherren gegenüber den Handwerkern und Baufirmen ein Recht auf Nachbesserung bei möglichen Baumängeln. Die Phase wird mit ca. 2% des Honorars berrechnet.

Neu ist auch das Recht des Architekten auf Teilabnahme: Damit reduzieren die Planer ihre Haftung gegenüber dem Bauherren von bisher 10 Jahre auf 5 Jahre. Dies greift aber nur, wenn der Architekt sämtliche neun Phasen nach der HOAI überommen hat und auch die Schlussbegehung nach Ablauf der Gewährleistungsfrist durchgeführt hat. Hat also der Planer alle Leistungsphasen übernommen, kann er ab jetzt mit dem Teilabnahmerecht bereits nach der Abnahme der Handwerksleistungen fordern, dass auch seine bisher erfolgten Leistungen vom Bauherrn abgenommen werden. Er reduziert hierdurch seine eigene Haftung erheblich und kommt zeitgleich nach 5 Jahren mit den Handwerksfirmen aus der Gewährleistung. Es wird daher allen privaten Bauherren  geraten, rechtzeitig vor der Ablauf der Gewährleistung eine Baubegehung von einem unabhängigen Sachverständigen durchführen zu lassen, um wirklich alle Mängel zu entdecken.

Architektenverträge können auch formlos und mündlich oder durch schlüssiges Handel ("konkludentes Handeln") zu stande kommen. Damit Bauherren, die eigentlich nur einen ersten Entwurf vom Architekten haben wollten, nicht unversehens die kompletten Leistungen für das ganze Haus kaufen müssen, gibt es ab sofort ein neues Sonderkündigungsrecht. Dies funktioniert so: Nach der Zielfindungsphase legt der Planer dem Bauherren die Pläne samt Kostenschätzung vor. Gleichzeitig muss er den Verbraucher in Textform aufklären, dass er binnen 2 Wochen nach Vorlage dieser Unterlagen ein Sonderkündigungsrecht hat. Nutzt der Bauherr dieses Recht, muss er auch nur alle bisher erbrachten Leistungen bezahlen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Versäumt der Archtitekt den Hinweis, gilt dieses Kündigungsrecht weiterhin über die gesamte Bauzeit.

Diese Neuerungen sollen Klarheit bringen und Ärger vermeiden, wie bisher z.B. die Frage, wann aus unverbindlichen Vorgesprächen ein kostenpflichtiger Auftrag entsteht. Zudem erleichtert dieses Gesetz auch dem Architekten das Leben, denn sie werden bei der Bauüberwachung bei Mängeln nicht sofort zum Schadensersatz herangezogen, sondern können im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung nun erst die ausführenden Baufirma zur Nachbesserung aufordern. Dies sollte dazu führen, dass viele Baufirmen Nachbesserungen schneller durchführen um weitere Kosten zu vermeiden.